서울남부지방법원 2025타경13822. 영등포구 양평동6가 정현파라베나 제10층 제1003호 오피스텔입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 박경희의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.03.22, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.03.31, 확정일자는 2022.03.22이고 임차보증금은 271,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.12.10이므로, 이 임차권은 경매개시결정보다 먼저 성립한 대항력 있는 권리입니다.
통상 이 구조라면 최저매각가 183,680,000원에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형 경매가 됩니다. 현재 회차 계산상 박경희에게 180,308,480원이 배당되고 90,691,520원이 부족합니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서의 확약이 핵심입니다. 박경희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 부족분의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 기재돼 있어, 확약이 이행되는 범위에서 실질 인수금은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제10층 제1003호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 양평로28길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 기준시점 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 지상 14층 · 제10층 제1003호 · 사용승인일 2021.01.29 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 183,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 271,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘확약’이 결론을 바꾼다
현재 소유권은 김민채 명의입니다. 2022.03.31 소유권이전 당시 거래가액은 285,000,000원이고, 2022.04.15 명의인표시 변경으로 김홍에서 김민채로 성명이 변경됐습니다. 박경희의 주택임차권은 2024.04.11 등기됐지만 주민등록·점유개시일은 2022.03.31, 확정일자는 2022.03.22로 기재돼 있어 2025.12.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 271,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 잔액 포기·말소 조건 |
2024.08.19의 을구 1-2번은 별도의 임차인이 아니라 기존 1번 임차권의 임대차계약일자 경정입니다. 따라서 실제 임차인은 박경희 1명으로 보는 것이 맞고, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 동일한 271,000,000원 보증금을 별도의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 183,680,000원으로 감정가 287,000,000원 대비 현재 회차 표기상 64%입니다. 이미 2회 유찰됐지만, 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 2022.02.14 매매 거래가액 285,000,000원입니다. 최근 거래 평균·최신 거래·가격 추세를 근거로 한 현재 시세 판단은 할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,371,520원 |
| 1. 임차인 박경희 보증금 | 271,000,000원 | 180,308,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 271,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 박경희 보증금 부족분은 90,691,520원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인에게 남는 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있어 동일 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 오피스텔·근린생활시설·아파트·학교·공원 등이 소재하는 지역으로 주거용 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 선유도역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 기준시점에도 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물의 제10층 제1003호이며 사용승인일은 2021.01.29입니다.
- 토지. 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며 남동측으로 약 12M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박경희와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 실제 임차인 수. 을구 1-2번은 1번 임차권의 경정이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 박경희 1명입니다.
- 보증금 중복 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 박경희의 271,000,000원과 별개의 임차보증금처럼 더하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 그 처리 상태를 등기 원본에서 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 287,000,000원 대비 현재 최저가 183,680,000원이라는 할인율만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이 사건은 확약이 핵심”
표면만 보면 상당히 위험한 사건입니다. 박경희의 보증금은 271,000,000원, 주민등록과 점유개시는 2022.03.31이고 강제경매개시결정은 2025.12.10이라 대항력 있는 선순위 임차권이기 때문입니다. 현재 최저가 183,680,000원으로 계산하면 보증금 중 90,691,520원이 배당되지 않습니다.
하지만 이 사건의 결론은 일반적인 선순위 임차권 사건과 다릅니다. 매각물건명세서에 박경희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 이행되는 한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리의 핵심은 ‘보증금이 얼마인가’보다 확약과 말소 조건이 실제로 완결되는가에 있습니다.
가격은 별개입니다. 2회 유찰돼 최저가가 183,680,000원까지 내려왔지만 최근 거래 평균·최신 거래·가격 추세를 근거로 한 시세 비교가 없으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 시세 확인 후 판단이 맞습니다.
