서울남부지방법원 2025타경13843. 화곡동 파크자이빌 A동 501호, 도시형생활주택-단지형 다세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 256,000,000원, 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 163,840,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2022년 전입한 임차권자 최성령의 보증금 267,000,000원입니다. 전입일이 말소기준인 2023.04.20. 주택도시보증공사 가압류보다 빨라 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 현 회차에서 배당 후 남는 106,253,760원을 매수인이 떠안아 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 최성령과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있습니다. 따라서 이 확약이 정상 이행되는 한 최성령 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제에이동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 6층 중 제5층 · 사용승인일 2020.01.16 |
| 소유자 | 마병환 · 2020.07.14. 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 163,840,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
등기부상 과거 여수수산업협동조합 근저당은 2020.03.25. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡히는 권리는 2023.04.20. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 최성령의 전입일은 2022.05.06., 확정일자는 2022.04.07.이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2024.02.13.에는 보증금 267,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성령 | 2022.05.06 / 2022.04.07 | 267,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 0원* |
| WINT WINT PHYO | 2024.08.29 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| SU WIN LETT | 2024.08.13 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 시보증 | 미상 / 미상 | 별도 합산 없음 | 판정 대상 아님 | 승계 신고 | 보증기관 승계 WINT WINT PHYO 관련 중복신고 |
실제 임차인은 3명입니다. ‘시보증’은 별도의 임차인이 아니라 WINT WINT PHYO 관련 보증기관의 대위·승계 신고이므로 보증금을 별도로 더하면 안 됩니다. WINT WINT PHYO와 SU WIN LETT는 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 등 세부 금액이 확인되지 않아 현장 점유와 매각물건명세서의 최종 기재를 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래 아래, 다만 추세는 -18.5%
파크자이빌은 총 22세대, 사용승인일은 2020.01.16.입니다. 비교 대상 면적은 25.7㎡이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 5건 평균 217,000,000원은 2021년의 227,000,000원~244,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기보다 최근 12개월 평균 191,000,000원과 최신 거래 187,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 25.7㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2025.12 | 25.7㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 25.68㎡ | 5 | 244,000,000원 |
| 2021.09 | 23.73㎡ | 5 | 232,000,000원 |
| 2021.09 | 23.73㎡ | 2 | 227,000,000원 |
확약 이행을 전제로 한 실질취득액 163,840,000원은 최근 12개월 평균 191,000,000원의 85.8%이고 최신 거래 187,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 18.5% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 단순히 전체 평균 217,000,000원 대비 75.5%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,760원 |
| 1. 임차인 최성령 보증금 | 267,000,000원 | 160,746,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,256,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최성령 보증금 부족분은 106,253,760원입니다. *다만 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되는 전제에서 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 최성령 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것으로, 다른 점유자의 사실관계 확인까지 대신하는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 늘어나는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 163,840,000원 | 106,253,760원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 131,072,000원 | 138,563,008원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 104,857,600원 | 164,410,406원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 최성령 보증금의 미배당 인수액이 늘어나기 때문에 ‘최저가가 내려갔다 = 실질취득이 싸졌다’고 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서 가격 구조가 달라지는 이유는 오직 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문입니다. 따라서 입찰 전 해당 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 북측 인근. 다세대주택·도시형생활주택·소규모 아파트·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 소재합니다.
- 건물. 도시형생활주택-단지형다세대, 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조이며 도시가스 개별난방·승강기·급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 447.1㎡, 공시지가 3,208,000원/㎡. 완경사·세로장방 형태의 다세대주택 부지입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 22세대의 소규모 다세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않고 최근 가격 추세는 -18.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 최종 확인. 최성령 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액을 혼동하지 말 것. 현 회차 배당 계산만 보면 106,253,760원이 부족하지만, 확약 이행 전제에서는 해당 금액을 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
- 실제 임차인 3명 구분. 최성령·WINT WINT PHYO·SU WIN LETT가 실제 임차인이고, ‘시보증’은 WINT WINT PHYO 관련 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 후순위 점유자 확인. WINT WINT PHYO와 SU WIN LETT는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황과 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 하락장 가격 기준. 전체 평균 217,000,000원보다 최근 12개월 평균 191,000,000원과 최신 거래 187,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 현재 점유자가 복수 확인됩니다. 실제 사용상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”보다 확약의 유효성과 하락 추세가 먼저다
겉으로만 보면 감정가 256,000,000원에서 두 차례 유찰돼 163,840,000원까지 내려온 물건입니다. 더구나 최근 12개월 평균 191,000,000원과 최신 거래 187,000,000원보다 낮아 숫자상 가격 여유도 있습니다. 그러나 이 사건의 본질은 할인율 자체가 아니라 267,000,000원 대항력 임차보증금의 처리입니다.
확약이 없다면 현 회차에서도 106,253,760원의 미배당 인수 가능성이 생기는 구조지만, 명세서상 최성령과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 그 조건이 이행되는 전제에서는 실질취득 163,840,000원·인수 0원*으로 정리됩니다. 다만 최근 거래 흐름은 -18.5%로 하락 중이고, 후순위 점유자들의 보증금 정보도 완전히 확인되지 않았습니다. 결론은 주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 하락과 점유 확인까지 끝내야 비로소 입찰 가능한 B급 물건입니다.
