서울남부지방법원 2025타경13854. 강서구 화곡동 ‘에스케이지음’ 제4층 제403호, 전용 24.89㎡ 다세대주택입니다. 사용승인은 2021.07.13, 총 16세대 규모이며 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 251,000,000원의 64%인 160,640,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 등기상 한조영은 2021.08.10 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2021.07.23으로 말소기준인 2023.01.27 압류보다 앞섭니다. 보증금은 289,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 취득 부담이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 한조영 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13854 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로16길 44-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 24.89㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.07.13 · 16세대 |
| 소유자 | 박종석 · 2021.09.14 소유권이전 · 거래가액 289,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 160,640,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.01.27 국 압류입니다. 2021.07.16 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.08.10 일부포기로 이미 말소됐고, 2022.01.24의 국 압류도 2022.06.13 말소됐습니다. 한조영은 2021.08.10 전입·점유, 2021.07.23 확정일자로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 2023.08.22에는 임차보증금 289,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 당사자 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한조영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.10 | 2021.07.23 | 289,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 승계 0 |
| 이사라 | 미상 | 2024.08.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
한조영은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 이사라는 2024.08.21 전입으로 말소기준인 2023.01.27보다 뒤라 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 상태가 확인되지 않아 명도 및 임대차 사실관계 자체는 확인 대상입니다. 주택도시보증공사는 한조영의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으며 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 160,640,000원 기준으로 본다
이 사건은 확약 조건 성취 시 한조영 관련 인수액이 0원이므로, 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 160,640,000원입니다. 에스케이지음의 비교 실거래 9건은 2021.09~2021.11에 형성됐고, 평균은 288,555,555원, 최저 245,000,000원, 최고 315,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.11의 299,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 27.16㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.09 | 24.89㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2021.09 | 25.44㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 24.10㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 25.32㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2021.09 | 25.98㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 24.10㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 25.32㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2021.09 | 25.98㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 288,555,555원 |
실질취득 160,640,000원은 비교 실거래 평균 288,555,555원의 55.7%입니다. 숫자만 놓고 보면 상당한 가격 차이가 있습니다. 다만 비교 거래가 2021.09~11에 집중돼 있어, 이 수치만으로 현재 가치까지 그대로 단정하는 것은 무리입니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”가 아니라 “확약 성취 후 실질취득가가 과거 비교 실거래보다 낮다”는 정도로 해석하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,048,960원 |
| 1. 임차인 한조영 보증금 | 289,000,000원 | 157,591,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한조영의 보증금 미배당액은 131,408,960원입니다. 통상적인 대항력 임차인 구조라면 이 금액이 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 본건은 한조영 및 주택도시보증공사가 그 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 3,048,960원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 더 내려가도 한조영 확약이 없으면 인수액만 증가
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 160,640,000원 | 131,408,960원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 128,512,000원 | 163,087,168원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 102,809,600원 | 188,429,734원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 한조영의 미배당 보증금이 커지기 때문에 최저가 하락이 곧 총 취득비용 하락으로 연결되지 않습니다. 반대로 본건의 포기·말소 조건이 실제로 성취되면 그 계산상 미배당액은 매수인에게 이어지지 않아, 각 회차의 매각가 자체가 실질취득가가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 서측 인근. 다세대주택·단독주택·다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 4층 403호. 승강기·CCTV·주차장·난방·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 토지 남서측과 북서측으로 폭 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,926,000원/㎡, 대지 257.1㎡, 완경사 가로장방형입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택이며 이 물건군의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 한조영 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 한조영 임차권 말소 확인. 권리분석 결론의 핵심은 289,000,000원 보증금 자체가 아니라 그 미배당 잔액에 대한 청구권 포기와 임차권 말소입니다.
- 이사라 점유 확인. 2024.08.21 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 점유와 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 구분. 본건은 확약 성취 시에만 실질취득가가 160,640,000원이 됩니다. 확약을 빼고 최저가만 보고 판단하면 구조를 잘못 읽게 됩니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래 9건은 2021.09~11 거래입니다. 평균 288,555,555원과 최신 299,000,000원을 현재 시세로 그대로 등치하지 말고 입찰가 결정 전 현재 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 이력. 2021.10.20 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 관련 등기 상태를 원본에서 함께 확인하세요.
- 압류 세액 확인. 말소기준인 2023.01.27 국 압류의 세액은 등기 기재상 확인되지 않으므로 실제 배당 관계는 원문 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.89억”만 보면 위험, “확약 조건”까지 읽어야 결론이 바뀐다
이 물건은 일반적인 대항력 임차인 사건과 결론이 다릅니다. 한조영의 보증금 289,000,000원은 최저가 160,640,000원보다 크고, 현 회차 배당표만 놓고 보면 131,408,960원이 미배당됩니다. 보통이라면 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 커져 총 부담이 줄지 않는 구조입니다.
하지만 본건은 한조영 및 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 성취되면 한조영 관련 실질 인수는 0원, 실질취득은 160,640,000원으로 정리됩니다. 비교 실거래 평균 288,555,555원 대비 55.7% 수준이라는 가격 차이도 이때 비로소 의미가 있습니다.
다만 결론을 무조건적인 저가 매수로 연결해서는 안 됩니다. 별도 점유자인 이사라의 임대차 내용이 명확하지 않고, 실거래 비교 자료도 2021년 거래에 집중돼 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 한조영 확약·임차권 말소 조건의 확실한 이행, 이사라의 실제 점유관계, 그리고 현재 거래 가능한 가격의 재확인입니다. 권리구조는 확약 때문에 크게 개선됐지만, 그 조건 밖의 리스크까지 사라진 것은 아닙니다.
