서울남부지방법원 2025타경13859. 화곡동 에스케이지음 4층 402호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다 295,000,000원 임차보증금의 미배당분을 누가 부담하느냐입니다. 서정욱은 2021.08.11 전입했고 확정일자는 2021.07.22이며, 말소기준으로 제시된 2023.01.27 압류보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조입니다. 단순 계산만 하면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 서정욱과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당계산상 미배당 118,477,760원은 존재하지만, 이 조건이 그대로 매각조건에 적용되는 한 서정욱 관련 매수인 부담은 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 25.44㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건 내 4층 |
| 소유자 | 박종석 · 2021.09.01 매매 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 179,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만, 확약이 핵심
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.01.27 국의 압류입니다. 이에 앞선 2021.07.16 경인북부수산업협동조합 근저당은 2021.08.06 이미 말소됐습니다. 서정욱은 확정일자 2021.07.22, 점유개시 2021.08.06, 전입 2021.08.11로 말소기준보다 앞서며, 임차보증금은 295,000,000원입니다. 2023.08.30 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2024.02.20 임대차계약일자가 2021.07.20으로 경정됐습니다.
실제 임차·점유 관계에서 이름이 확인되는 사람은 서정욱과 조성철 2명입니다. 2024.02.20 등기는 별도의 새 임차인이 아니라 기존 임차권등기의 경정 내용입니다. 주택도시보증공사 역시 서정욱 임차보증금의 승계 관계로 명시돼 있으므로 이를 또 하나의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — ‘룰상 인수’와 ‘실질 인수’를 분리해야 한다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 / 월세 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서정욱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 / 해당 없음 | 전입 2021.08.11 · 확정 2021.07.22 | 대항력 有 | 우선변제 확약으로 실질 인수 0원 |
| 조성철 | 402호 · 주거 | 330,000원 / 1,200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 판정 미상 |
③ 거래 비교 — 할인폭은 크지만 표본이 2021년에 멈춰 있다
에스케이지음의 면적이 유사한 거래 표본은 총 11건이며 거래월은 2021.09~2021.12입니다. 평균 거래금액은 293,363,636원, 최저 245,000,000원, 최고 325,000,000원입니다. 현재 최저매각가 179,840,000원은 이 거래평균의 61.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 27.42㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 27.16㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.10 | 27.42㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 24.89㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2021.09 | 25.44㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 24.1㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 25.32㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2021.09 | 25.98㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 24.1㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 25.32㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2021.09 | 25.98㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 293,363,636원 |
숫자만 놓고 보면 현재 최저가 179,840,000원은 과거 거래 최저 245,000,000원보다도 낮습니다. 다만 마지막 확인 거래가 2021.12이므로 이 평균을 2026년 현재 시세라고 단정할 수는 없습니다. 따라서 61.3%라는 할인율은 가격 매력의 참고자료이지, 현재 시장가 대비 확정 할인율로 받아들이면 안 됩니다. 최신 거래가 325,000,000원 역시 동일한 이유로 현재 가격 기준으로 직접 대입하기에는 시간차가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,317,760원 |
| 1. 임차인 서정욱 보증금 | 295,000,000원 | 176,522,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 서정욱 보증금 미배당액은 118,477,760원입니다. 그러나 매각조건상 서정욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 이 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 서정욱 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 295,000,000원은 동일 보증금의 승계 관계이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 서정욱 인수는 내려가지 않고 ‘확약으로 0’
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 서정욱 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 179,840,000원 | 118,477,760원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 143,872,000원 | 153,942,208원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 115,097,600원 | 182,313,766원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 “최저가 하락 = 실질취득 하락”이 성립하지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 본건은 그 미배당 잔액 자체를 서정욱과 주택도시보증공사가 매수인에게 청구하지 않는 조건이므로, 확약이 매각조건으로 유지되는 한 서정욱 부분의 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 보아야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 에스케이지음은 16세대이고 사용승인일은 2021.07.13입니다.
- 입지. 화곡8동주민센터 북동측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,926,000원/㎡, 토지면적은 257.1㎡입니다.
- 규제. 감정평가서상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 서정욱 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 조성철 전입 확인. 전입신고일 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 주민등록·현황·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 서정욱 임차보증금의 승계 관계로 기재돼 있으므로 295,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
- 시세 재확인. 확인된 거래가 2021.09~2021.12에 집중돼 있으므로 평균 293,363,636원을 2026년 현재 시세로 그대로 사용하지 말고 현장 거래 가능 가격을 점검해야 합니다.
- 2회 유찰의 이유 확인. 단지 평균 유찰 1.6회보다 본건이 더 유찰된 만큼 권리조건뿐 아니라 물건 상태·점유·현장 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 및 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.95억 보증금”보다 중요한 것은 확약의 효력이다
이 사건을 숫자만 보고 보면 위험해 보입니다. 서정욱 보증금 295,000,000원은 현재 최저가 179,840,000원을 훨씬 웃돌고, 배당계산상 부족분도 118,477,760원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 더 떨어져도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 묶이므로 “64% 할인”만으로 매력을 평가해서는 안 됩니다.
하지만 본건은 매각조건이 결과를 바꿉니다. 서정욱과 주택도시보증공사가 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 부분의 인수는 실질 0원입니다. 이에 따라 확약 반영 실질취득 기준은 현재 최저가 179,840,000원이 됩니다. 다만 조성철의 대항력은 확인되지 않았고, 가격 비교에 쓰이는 거래표본 역시 2021년에 머물러 있습니다. 결론은 주된 임차보증금 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유와 현재 시세 검증은 아직 남아 있는 물건입니다.
