서울남부지방법원 2025타경13863. 강서구 등촌동 아이디움 8층 801호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔이고 실제로도 거실·주방·욕실·현관 등을 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 94,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 60,160,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아닙니다. 2024년 등기된 이시라의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 있어 원칙대로라면 매수인 인수 대상이고, 현재 회차 배당표상 미배당액도 91,322,880원에 달합니다. 그러나 매각 조건에서 이시라와 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 이 임차권 하나만 보면 인수위험은 실질 0원으로 정리됩니다. 다만 별도의 권효진 점유가 남아 있어 여기서 분석이 끝나지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유는 미상

말소기준은 2025.12.15 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 이시라의 주택임차권은 등기상 원칙적으로 매수인에게 남는 권리지만, 매각 조건에서 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 명시돼 있습니다. 따라서 이시라의 현재 회차 룰상 미배당 91,322,880원은 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 것으로 봅니다.

임차인 현황

실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 이시라의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으며 별도 임차인으로 합산하지 않습니다.

② 가격 판단 — 64% 할인만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 60,160,000원으로 감정가 94,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 조건의 최신 실거래 가격을 기준으로 한 비교값은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

더 중요한 것은 실질취득가입니다. 배당표만 적용하면 이시라에게 58,677,120원이 배당되고 91,322,880원이 남지만, 이 미배당액은 확약 조건으로 매수인에게 청구하지 않으므로 이시라 관련 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 이시라만 놓고 보면 현재 회차 실질취득은 최저가 60,160,000원과 같습니다.

하지만 권효진은 보증금 자체가 미상입니다. 권효진에게 실제 대항력과 반환받지 못한 보증금이 존재한다면 그 금액은 별도로 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 즉 이 사건의 총 실질취득가는 60,160,000원 + 권효진 관련 미상 인수액으로 봐야 하며, 확인 전에는 숫자 하나로 고정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,160,000원 가정)

현재 회차 계산상 이시라 보증금의 미배당액은 91,322,880원입니다. 다만 매각 조건상 이시라와 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이시라 부분의 실질 인수는 0원*입니다. 권효진 관련 보증금은 미상으로 위 배당계산에 금액이 반영돼 있지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마포고등학교 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 주상지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 지하철 9호선 가양역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 오피스텔로서 거실·주방·욕실·현관 등 주거 형태로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상12층·지하1층, 사용승인일 2014.11.05입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 등이 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 6,600,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 확인. 이시라 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건으로 유지되는지 입찰 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 권효진 보증금 확인. 2025.02.12 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·임대차계약·실점유 관계를 확인해 실제 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 권효진의 인수액이 확인되면 최저가 60,160,000원에 해당 금액을 더한 실질취득가로 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
• 64% 할인 착시 경계. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 임차인 2명이 확인되는 사건이므로 매각 후 점유 이전 및 명도 과정도 함께 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 150,000,000원은 끊겼지만, 미상 위험은 남아 있다”

처음 숫자만 보면 감정가 94,000,000원에서 두 번 유찰돼 60,160,000원까지 내려온 물건입니다. 더구나 가장 큰 권리인 이시라의 150,000,000원 임차보증금도 확약 조건 덕분에 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

하지만 이 물건을 단순한 ‘확약형 안전물건’으로 보기는 어렵습니다. 권효진이 2025.02.12 전입해 있고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 이 점유자는 이시라·주택도시보증공사의 확약 적용 대상이 아닙니다. 따라서 권효진의 임대차관계를 확인하기 전에는 실질취득가 자체가 미확정입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실보다 먼저 해결해야 할 문제입니다.

결론은 ‘이시라 인수는 해소, 권효진 위험은 미해소’입니다. 이 사건의 입찰 가능 여부와 가격 상한은 권효진의 보증금·확정일자·점유관계를 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.

* 이시라 관련 배당계산상 현재 회차 미배당액은 91,322,880원이지만, 이시라 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 권효진에게 적용되지 않습니다.