서울남부지방법원 2025타경13888. 금천구 가산동 ‘가산양우내안애애플’ 4층 409호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고, 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 현 최저매각가는 감정가 126,000,000원의 64%인 80,640,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김도훈입니다. 김도훈의 전입은 2021.07.21, 확정일자는 2021.07.07로, 말소기준인 지완 근저당권의 설정일 2023.03.02보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 보증금은 125,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 78,788,480원이라 일반적인 구조라면 부족분 46,211,520원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서상 임차인 김도훈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 확약 대상 임차인에 대해서는 룰상 미배당액이 존재하더라도 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 실제 임차인은 김도훈 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 임차인 보증금을 추가로 합산하는 대상이 아니라 주택임차권 승계인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제4층 제409호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김영숙 (2021.10.05. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 80,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약이 핵심
② 임차인 — 대항력·우선변제 有, 다만 잔액 포기 조건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도훈 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.07.21 | 2021.07.07 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현 최저매각가는 80,640,000원으로 감정가 126,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 125,000,000원이어서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 3회 유찰 시 계산상 인수액은 62,049,216원, 4회 유찰 시 74,719,373원으로 증가합니다. 그러나 매각조건의 포기·말소 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,851,520원 |
| 1. 임차인 김도훈 보증금 | 125,000,000원 | 78,788,480원 |
| 2. 근저당권 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 46,211,520원이지만, 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북동측 인근. 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건물의 4층 409호이며 사용승인일은 2013.09.26입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40미터, 남동측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 김도훈 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김도훈 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 별도의 125,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 64%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 최근 실거래와 현재 매물을 확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 오피스텔이고 현황도 오피스텔 이용으로 평가되어 있으므로 해당 용도의 환금성과 수요를 기준으로 접근해야 합니다.
- 후순위 권리. 말소기준 근저당 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 인수액을 더하면 틀린다
이 사건의 권리분석은 겉으로 보면 부담스럽습니다. 보증금 125,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 배당계산만 보면 미배당액 46,211,520원이 발생하기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서에는 김도훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
반면 가격은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가는 80,640,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 권리는 확약 조건 확인 시 정리 가능, 가격은 별도 시세 검증이 필요. 이 두 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
