서울남부지방법원 2025타경13894. 구로구 개봉동 상떼그린힐 제7층 제703호, 전용 29.92㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰돼 감정가의 64%”라는 숫자가 아닙니다. 임차권자 김혜진은 2021.08.13 전입·점유를 시작했고 2021.07.01 확정일자를 갖춘 뒤, 보증금 338,000,000원의 주택임차권을 2023.09.05 등기했습니다. 이 임차권은 말소기준으로 제시된 2023.11.09 구로구 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
현재 최저가 188,800,000원으로 배당하면 집행비용 3,443,200원을 제외한 185,356,800원이 임차인에게 배당되고, 계산상 잔액 152,643,200원이 남습니다. 보통이라면 바로 이 금액이 매수인 인수액이 되어 실질취득이 약 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 김혜진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 김혜진 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 359-10 상떼그린힐 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.92㎡ · 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김정호 · 2021.10.12 소유권이전 · 거래가액 338,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 338,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.13 / 2021.07.01 | 338,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김혜진은 전입일 2021.08.13이 말소기준인 2023.11.09보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자 2021.07.01 및 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재된 것이므로 김혜진과 별개의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 -18.0% 하락
가격 판단은 전체 8건 평균 296,500,000원보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균은 260,666,666원이며 최신 거래는 2026.06의 277,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -18.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.92㎡ | 6 | 277,000,000원 |
| 2026.06 | 29.9㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 29.92㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 29.92㎡ | 7 | 338,000,000원 |
| 2021.09 | 29.9㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2021.08 | 29.92㎡ | 3 | 338,000,000원 |
| 2021.08 | 29.9㎡ | 4 | 288,000,000원 |
| 2021.08 | 29.92㎡ | 3 | 338,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 260,666,666원 |
확약을 반영한 실질취득 188,800,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%이고, 최신 거래 277,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 가격 자체만 보면 최근 거래 대비 할인 구간입니다. 다만 최근 가격 추세가 -18.0%이고, 이 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수도 6.6회이므로 과거 전체 평균만 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 김혜진 보증금(우선변제) | 338,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,264,219원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 338,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 임차인 미배당액은 152,643,200원이지만, 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 김혜진 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 등재된 다세대이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물의 7층 703호입니다.
- 입지. 개봉3동 주민센터 북동측 인근으로 아파트 단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 대상물건 북측으로 폭 약 12M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상떼그린힐(359-10)은 15세대, 준공일 2020.10.21이며 최근 가격 추세가 -18.0%, 경매 평균 유찰 횟수가 6.6회로 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 김혜진 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각 조건으로 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 배당표와 인수 구분. 현재 계산상 미배당액은 152,643,200원이지만, 확약 적용 시 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 구로구·국민건강보험공단·강북구 압류가 있으며, 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당 순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시장 하락 반영. 최근 12개월 평균은 260,666,666원, 최신 거래는 277,000,000원이지만 최근 추세는 -18.0%입니다. 과거 338,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 보지 마세요.
- 다세대 환금성. 감정가 대비 64%까지 내려왔다는 사실만으로 낙찰 후 재매각이 쉽다고 보기는 어렵습니다. 평균 유찰 횟수 6.6회를 함께 보세요.
- 토지거래허가구역. 감정평가 자료에 기재된 토지거래계약허가구역 지정 내용을 입찰 시점 기준으로 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 보증금 338,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 188,800,000원을 압도하는 전형적인 인수형 사건입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 152,643,200원을 떠안게 되어 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 이 사건은 김혜진과 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
그 조건을 전제로 하면 실질취득은 188,800,000원이고 최근 12개월 평균 260,666,666원의 72.4%입니다. 가격은 최근 거래보다 낮지만 시장 자체는 -18.0% 하락했고, 다세대·15세대 규모에 경매 평균 6.6회 유찰이라는 환금성 지표도 가볍지 않습니다. 결론은 확약 확인이 선행되면 가격 경쟁력은 있으나, 하락장과 환금성을 감안해 보수적으로 접근할 물건입니다.
