서울남부지방법원 2025타경13909. 금천구 시흥동 테라리움 제5층 제503호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 287,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 183,680,000원입니다. 그런데 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 김문수의 보증금이 275,000,000원이고 전입·점유·확정일자가 모두 2021.09.24로, 말소기준인 2024.10.07 압류보다 앞섭니다. 통상의 대항력 임차권 구조라면 현재 회차에서 배당받지 못하는 94,691,520원을 매수인이 이어받게 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 김문수 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 전제에서는 주된 임차보증금 인수 위험이 해소돼 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 거실·방2·욕실·베란다 등 |
| 전유면적 | 25.61㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제503호 · 사용승인일 2021.04.26 |
| 소유자 | 최서진 · 2021.09.23 매매, 2021.10.12 소유권이전 · 거래가액 276,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 183,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 임차인, 말소기준은 2024년 압류
말소기준은 2024.10.07 부천세무서장 압류입니다. 그 이전인 2021.09.24 김문수의 전입·점유·확정일자가 먼저 완성됐고, 2023.10.17에는 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 일반적인 권리순위만 보면 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 선순위 임차권입니다.
2024.10.07 이후의 관악구·부천시·금천구 압류와 2025.12.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.12.08 설정됐던 김민우 75,000,000원 근저당과 홍석빈·김아름 각 60,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김문수 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2021.09.24 | 2021.09.24 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 조건부 0원* |
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려갈수록 ‘룰상 미배당’은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 183,680,000원 | 94,691,520원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 146,944,000원 | 130,913,216원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 117,555,200원 | 159,890,573원 | 0원* |
확약성 매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김문수 보증금의 미배당분이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다. 그러나 이번 사건에서는 미배당 잔액 청구권 포기·임차권 말소 조건이 붙어 있어, 그 조건이 실제 매각과 말소 과정에서 이행되는지가 권리분석의 최종 확인점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,371,520원 |
| 1. 임차인 김문수 보증금 | 275,000,000원 | 180,308,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 회차 계산상 김문수 보증금 미배당액은 94,691,520원이지만, 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 거실·방2·욕실·베란다 등으로 이용됩니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 시흥초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 1호선 금천구청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2021.04.26입니다. 기본 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 노폭 약 20m, 7m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 표시 변경. 2022.08.03 등기상 호명칭 및 면적변경이 기재됐고, 제5층 제504호 25.77㎡에서 제5층 제503호 25.61㎡로 변경됐습니다.
- 건물명 차이. 등기사항전부증명서에는 ‘테라리움’, 집합건축물대장 및 실지 건물에는 ‘테라포리움’으로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김문수·주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 호수·면적 변경 확인. 504호에서 503호로 호명칭과 전유면적이 변경된 이력이 있으므로 현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 건물명 상이 확인. 등기상 ‘테라리움’과 건축물대장·현장 ‘테라포리움’의 동일 건물 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — 위험한 선순위 임차권이 ‘조건부 0원’으로 바뀌는 사건
이 사건의 겉모습은 분명 위험합니다. 보증금 275,000,000원의 김문수가 말소기준 2024.10.07보다 훨씬 앞선 2021.09.24에 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 회차 권리계산만 하면 94,691,520원이 미배당됩니다. 하지만 매각물건명세서가 김문수와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 걸고 있어, 이 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 최저가 183,680,000원이 아니라 그 조건의 법적·절차적 이행 여부를 원문으로 확인하는 것입니다. 시세 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다. 권리는 조건부로 정리 가능하지만, 조건 확인과 세금 압류·표시변경 검증이 끝나기 전까지는 단순한 ‘저가 다세대’로 접근하면 안 됩니다.
* 권리계산상 현재 회차 미배당액은 94,691,520원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 미배당 임차보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.
