203,700,000원
수원지방법원 2025타경55105. 수원시 권선구 구운동 미영팰리스 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 김대성이고 2021.03.22. 소유권을 이전받았으며 등기부에는 거래가액 289,000,000원이 기재돼 있습니다. 이번 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차권과 확약의 효력입니다.
백효선의 전입일은 2021.03.15., 확정일자는 2021.02.18., 점유개시일은 2021.03.05.이고 보증금은 289,000,000원입니다. 선언된 말소기준권리는 2022.01.28. 포천세무서장의 압류이므로 전입이 그보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 임차인이고 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운동 540-12 미영팰리스 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 구운로45번길 97 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김대성 · 2021.03.22. 소유권이전 · 거래가액 289,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 203,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 311,440,786원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부상 2020년 설정됐던 옹진수산업협동조합과 고흥군수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.01.28. 포천세무서장의 압류입니다. 이후 수원시 압류 2건, 백효선의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 그러나 인수는 확약으로 해소
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백효선 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 289,000,000원 | 2021.03.15 | 2021.02.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 백효선은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기된 실제 임차권자이며, 배당요구도 2023.09.19. 이뤄졌습니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르기 때문에 원칙적으로 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
현재 최저매각가 203,700,000원을 가정하면 집행비용 3,651,800원을 제외한 200,048,200원이 임차보증금에 배당되고, 단순 계산상 잔존 보증금은 88,951,800원입니다. 보통의 대항력 인수형이라면 이 금액은 낙찰자가 떠안게 되고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,651,800원 |
| 1. 임차인 백효선 보증금 | 289,000,000원 | 200,048,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 311,440,786원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권과 임차권등기 채권은 동일합니다. 현재 회차 계산에서 임차보증금의 88,951,800원이 미배당되지만, 제출된 인수조건변경 확약에 따라 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 최저가는 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 203,700,000원 | 88,951,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 142,590,000원 | 149,206,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 99,813,000원 | 191,383,634원 | 0원 |
확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하므로 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 하지만 이 사건은 바로 그 대항력을 신청채권자가 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점이 핵심입니다. 따라서 표의 계산상 인수액과 실제 매수인 인수액을 반드시 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구운동행정복지센터 남서측 인근. 다가구주택·다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 중 5층 501호. 외벽은 석재붙임·벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배·일부 타일 마감, 하이새시 창호이며 난방·급배수·위생·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 1단 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 인근 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구운지구)·소로2류 접합·가축사육제한구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 신청채권자의 대항력 포기·우선변제권만 주장·임차권등기 말소 동의 확약이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 백효선의 임차보증금은 289,000,000원이고 전입 2021.03.15., 확정일자 2021.02.18.입니다. 확약이 없으면 대항력 인수형이므로 권리관계 변동 여부를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 포천세무서와 수원시 관련 압류가 3건 있습니다. 당해세 해당 여부와 실제 체납세액을 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 시세 별도 확인. 최저가 203,700,000원은 감정가 291,000,000원의 70%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 등기된 임차권과 실제 현황 점유가 일치하는지 현황조사·전입세대·현장 확인을 거쳐 명도 절차를 준비해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26.입니다. 매각기일 2026.08.31. 전까지 추가 권리변동과 법원 공고 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 有”보다 중요한 것은 확약의 범위다
표면만 보면 보증금 289,000,000원의 대항력 있는 임차인이 감정가 291,000,000원짜리 다세대주택에 붙어 있어 매우 까다로운 사건입니다. 현재 최저가 203,700,000원 기준으로도 일반 계산상 88,951,800원이 남기 때문에, 확약이 없다면 최저가가 싸 보인다는 이유로 접근해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건은 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 임차권등기의 매각 시 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 백효선에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 상당 부분 해소돼 있습니다.
남는 검토 포인트는 세금 압류와 가격입니다. 국세·지방세의 실제 우선배당 규모를 확인해야 하고, 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 볼 근거는 없습니다. 확약 원문이 유지되는지 확인하고, 시세를 별도로 검증한 뒤 가격을 결정하는 사건입니다.
