수원지방법원 2025타경55221. 수원 권선구 고색동 예담채 5층 502호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 손재현은 2021년 11월 4일 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021년 12월 3일 접수됐습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 이상욱의 225,000,000원 임차보증금과 확약서의 효력입니다.
이상욱은 2021년 11월 4일 전입·점유했고 확정일자는 2021년 10월 7일이며, 2023년 6월 9일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 확인됩니다. 따라서 원래 구조만 놓고 보면 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당계산에서는 집행비용 2,985,400원을 제외한 153,114,600원이 임차인에게 배당되고, 잔액 71,885,400원이 남습니다.
그러나 매각물건명세서에는 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하며, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고 매각 시 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 이상욱 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 47-7 예담채 5층502호 · 경기도 수원시 권선구 고색로 59 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 5층 건물 내 5층 502호 · 방2·거실/주방·욕실·발코니·현관·보일러실 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.11.04 매매 · 거래가액 225,000,000원 · 2021.12.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
고흥군수산업협동조합의 2020년 8월 6일 근저당권은 2021년 11월 4일 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 이상욱의 주택임차권이 2023년 6월 9일 등기됐고, 2025년 3월 21일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 이 사건에서 실제로 판단해야 할 권리는 이상욱의 주택임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상욱 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2021.11.04 / 2021.10.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 배당구조 — 원래는 71,885,400원 인수, 확약 적용 후 0원*
현재 최저매각가 156,100,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 2,985,400원을 먼저 공제하고 이상욱에게 153,114,600원이 배당됩니다. 보증금 225,000,000원에서 남는 금액은 71,885,400원입니다.
통상적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액을 매수인이 부담해 현재 회차의 실질취득액은 156,100,000원 + 71,885,400원 구조가 됩니다. 하지만 본건은 신청채권자가 대항력을 포기하고 매각 시 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했으므로, 실질취득액은 현재 회차 매각가 156,100,000원으로 귀결됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 1. 임차인 이상욱 보증금 | 225,000,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 이상욱 보증금 중 71,885,400원이 미배당됩니다. 다만 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 해당 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.*
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 방2, 거실/주방, 욕실, 발코니, 현관, 보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 고색역 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 고색역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 장방형의 토지로 전면 도로와 등고 평탄한 다세대 건물부지이며 남동측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로2류 접합, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리 결론은 신청채권자의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 매각 후 이상욱 주택임차권등기의 말소 절차와 인수조건변경 내용이 실제 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 156,100,000원이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 고색동 인근 유사 다세대의 최신 실거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 재검토해야 합니다.
- 규제 확인. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용 제한이 있으므로 향후 이용·환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26입니다. 매각기일 전 변동등기와 매각조건 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 핵심이다”
이 사건을 등기와 배당표만 보면 위험한 물건입니다. 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서는 71,885,400원이 미배당되기 때문입니다. 통상적 구조라면 최저가가 더 내려갈수록 매수인 인수액이 커져 실질취득비용이 크게 낮아지지 않습니다.
하지만 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이상욱 임차권에 관한 실질 매수인 인수는 0원*입니다. 권리 측면에서는 확약 확인이 완료되면 부담이 크게 낮아지지만, 최근 시세자료가 없어 현재 최저가 156,100,000원의 가격 경쟁력까지 확인된 것은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 ‘확약서 원문 확인’과 ‘현재 시세 검증’ 두 가지입니다.
* 배당계산상 현재 회차 미배당액은 71,885,400원, 2회 유찰 시 118,059,780원, 3회 유찰 시 150,287,802원입니다. 다만 매각물건명세서상 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 매각 시 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건변경 확약서를 제출했으므로, 해당 임차인 잔존 보증금의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
