수원지방법원 2025타경55251. 수원시 권선구 서둔동 ‘세림베스트’ 나동 3층 302호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리관계의 기준점은 2021.05.28. 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 130,130,000원입니다. 이 근저당권은 2024.10.17. 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 2025.03.26. 한동진의 강제경매개시결정, 2025.05.15. 와이앤케이파트너스대부주식회사 가압류, 2025.05.19. 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류가 이어졌습니다.
현재 최저매각가는 127,400,000원으로 감정가 182,000,000원의 70% 회차입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서는 이 가격을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55251 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 17-34 세림베스트 나동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 서호동로34번길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층건 중 제3층 제302호 |
| 사용승인일 | 2015.05.25 |
| 소유자 | 이진이 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 한동진 / 49,726,952원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.28. 근저당
2015.10.23. 한국양봉농업협동조합 명의의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.05.28. 하나은행이 설정한 채권최고액 130,130,000원의 근저당권이며, 2024.10.17. 그 근저당권이 한국주택금융공사에 이전된 이력이 있습니다. 말소기준 이후의 강제경매개시결정과 두 건의 가압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 할인율은 아니다
이 물건은 1회 유찰돼 현재 최저가가 127,400,000원으로 내려왔습니다. 감정가 182,000,000원 대비 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 89,180,000원, 3회 유찰 시 62,425,999원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 할인율만으로 시장 대비 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 가격 메리트 판단은 최근 실거래와 비교해야 하며, 현재 분석에서는 “감정가보다 내려왔다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단을 분리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 130,130,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 한동진 | 49,726,952원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부주식회사 | 5,385,581원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 97,673,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 282,916,116원, 채권자 예상배당은 124,816,400원, 미배당은 158,099,716원입니다. 이 채권 미배당액과 매수인 인수액은 다른 개념이며, 제공된 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서호초등학교 북동측 인근이며, 단독·다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 및 수인분당선 수원역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2015.05.25입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대지 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입관계, 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.05.28. 하나은행 근저당이 기준이며 2024.10.17. 한국주택금융공사로 근저당권이 이전된 흐름을 등기 원본과 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 127,400,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 시세 확인 전에는 시장 대비 할인으로 보지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 158,099,716원은 채권자의 부족분이며, 제공된 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 89,180,000원, 3회 유찰 시 62,425,999원의 시나리오가 제시돼 있으므로 회차별 자금계획을 미리 점검하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 점유와 가격은 확인”
이 물건의 등기 골격은 비교적 명확합니다. 2021.05.28. 근저당이 말소기준이고, 후순위 강제경매개시결정과 두 건의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 추정에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 임차인이 없다고 확정해 버리면 안 됩니다.
가격도 같은 태도가 필요합니다. 1회 유찰로 감정가 182,000,000원에서 최저가 127,400,000원까지 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 70%라는 뜻입니다. 시장가격 대비 저렴한지는 실거래 검증 이후에 판단해야 합니다. 따라서 이 사건은 말소기준은 명확하지만, 점유·임차와 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
