수원지방법원 2025타경55257. 용인시 기흥구 고매동 ‘기흥써니밸리’ 102동 5층 501호, 전용 84.889㎡ 아파트입니다. 감정가는 347,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 242,900,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 302,909,090원보다 낮습니다. 최신 거래도 2026.06 · 251,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래금액보다 낮은 구간입니다.
그런데 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차인입니다. 김준회의 전입일은 2023.07.20이고, 말소기준권리는 백경일의 근저당권 2023.07.21 · 채권최고액 240,000,000원입니다. 전입이 하루 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 김준회를 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 매수인이 인수할 보증금이 있는지, 있다면 얼마인지 확인되지 않은 상태에서 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 고매동 883 기흥써니밸리아파트 102동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.889㎡ · 12층 건물 중 5층501호 |
| 소유자 | 김데보라 · 2010.08.27 거래가액 339,512,000원으로 소유권이전 후 개명 반영 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 242,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엔에이치농협캐피탈 주식회사 / 161,264,361원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.21 백경일 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 하루 빠른 전입이 핵심
등기부에는 과거 엔에이치농협캐피탈 계열 근저당권과 최미라의 주택임차권, 과거 경매개시결정 등이 존재했지만 모두 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.07.21 백경일 근저당권입니다. 그 이후인 2025.04.04 현재 경매개시결정과 2025.06.11 오케이저축은행 가압류 22,004,524원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 가장 중요한 미확정 변수
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준회 | 2023.07.20 | 미상 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
김준회는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.05.09 접수되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 빠른 만큼, 보증금이 존재하고 대항력이 최종 인정되는 경우에는 배당으로 회수하지 못한 금액이 매수인에게 승계될 가능성을 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만 실질취득가는 아직 미정
기흥써니밸리는 171세대, 2009.12.31 사용승인 아파트입니다. 동일면적 실거래 중 최근 12개월 평균은 302,909,090원, 거래 건수는 11건입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +1.0%로, 제공된 지표상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.92㎡ | 6 | 251,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 1 | 281,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 8 | 327,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 84.89㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 10 | 315,000,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2025.08 | 84.89㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2025.07 | 84.89㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2025.04 | 84.89㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 302,909,090원 |
전체 실거래 평균은 302,666,666원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 302,909,090원과 최신 거래 251,000,000원을 우선합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 80.2%입니다. 실거래 자체만 보면 최저가는 낮은 구간이지만, 임차보증금 승계 여부가 미확정이므로 이 80.2%를 실제 취득원가 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,200,600원 |
| 2. 근저당 · 백경일 | 240,000,000원 | 238,699,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 22,004,524원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 262,004,524원, 총 배당액은 238,699,400원, 미배당은 23,305,124원입니다. 다만 이 배당표는 김준회의 보증금과 우선변제 상태가 확정되지 않은 상태이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 확인은 생략할 수 없다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 242,900,000원 | 238,699,400원 | 23,305,124원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 170,030,000원 | 166,849,580원 | 95,154,944원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 119,020,999원 | 116,554,705원 | 145,449,819원 |
유찰이 진행되면 법원 최저가는 내려가지만, 김준회에게 매수인이 승계해야 할 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 연결된다고 볼 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전에는 어느 회차에서도 ‘낮은 최저가 = 낮은 총취득원가’로 단정하지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 2009.12.31 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물의 5층501호입니다.
- 입지. 기흥초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·농경지 등이 혼재되어 공동주거지로서 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 지하주차장, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 부정형 아파트 건부지이며 단지 내 도로를 통해 북측 소로에 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 기흥써니밸리는 171세대이며 동일면적 실거래가 지속 확인됩니다. 최근 거래금액은 251,000,000원부터 327,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김준회 임대차계약 원본 확인. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되어야 대항력과 승계액을 확정할 수 있습니다.
- 배당요구 여부만으로 인수 0원 단정 금지. 배당요구일 2025.05.09는 확인되지만 실제 배당액과 미회수 보증금은 보증금 자료가 있어야 계산됩니다.
- 실질취득가 재계산. 임차보증금 중 매수인 승계액이 확인되면 낙찰가에 합산해 최근 12개월 평균 302,909,090원 및 최신 거래 251,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 말소기준 확인. 현재 기준은 2023.07.21 백경일 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 오케이저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 과거 권리와 현재 권리 구분. 2013년 최미라 주택임차권과 과거 경매개시결정 등은 이미 말소된 이력이므로 현재 김준회 임차관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 총취득원가는 아직 모른다”
이 사건은 감정가 347,000,000원에서 1회 유찰되어 242,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 302,909,090원 대비 80.2% 수준입니다. 실거래 데이터만 떼어 보면 관심을 가질 만한 가격 구간입니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격표만으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 김준회의 전입일 2023.07.20이 말소기준인 백경일 근저당권 2023.07.21보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 인수액 0원이라고 확정할 수 없고, 실질취득가 역시 계산할 수 없습니다.
가격은 관심, 권리는 확인 필요. 김준회의 보증금과 대항력·우선변제 관계를 확인해 매수인 승계액을 확정한 뒤, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득가를 최근 12개월 평균과 최신 거래에 다시 대입하는 것이 이 사건의 최종 판단 순서입니다.
