수원지방법원 2025타경55320. 경기도 화성시 서신면 용두리 465-13 소재 부동산입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 1,612㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 건물은 조적구조 기타지붕 2층으로 조사됐습니다. 소유자는 허은미입니다.
권리의 출발점은 2009년 설정된 수원농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 247,000,000원과 208,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 중 을구 1번 247,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2020년·2022년·2023년·2025년에 추가된 근저당과 여러 압류·가압류는 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 용두리 465-13 |
| 등기상 소재 | 경기도 화성시 만세구 서신면 용두리 465-13 1동 · 경기도 화성시 만세구 서신면 개묵이길 93 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 1,612㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 조적구조 기타지붕 2층 · 외벽 벽돌조적 등 · 내부 벽지도배 및 일부 타일붙임 · 샷시창호 |
| 소유자 | 허은미 |
| 감정가 / 최저가 | 1,207,749,600원 / 1,207,749,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 모베이스다이캐스팅 / 87,026,684원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
임차인 없음. 감정평가 조사에서도 소유자 거주 중인 것으로 탐문됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2009.08.20 을구 1번 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 기준 — 신건이지만 시세 가점은 보류
현재 회차는 감정가 1,207,749,600원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격이 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 현재 장점은 낮은 최저가가 아니라 등기상 인수 0원이라는 권리 구조에 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,207,749,600원 | 1,193,272,104원 | 614,441,280원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 966,199,680원 | 954,137,683원 | 853,575,701원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 772,959,744원 | 762,830,147원 | 1,044,883,237원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 614,441,280원 → 853,575,701원 → 1,044,883,237원으로 커지지만, 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인이 떠안는 금액은 서로 다른 개념입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,207,749,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,477,496원 |
| 을구 1번 근저당 · 수원농업협동조합 | 247,000,000원 | 247,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 수원농업협동조합 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 수원농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사한국기계유통렌탈 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 이주영 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 이주영 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 이주영 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 모베이스다이캐스팅 | 90,686,700원 | 90,272,104원 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 주식회사 모베이스다이캐스팅 | 87,026,684원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 리드웨이코리아 주식회사 | 227,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 최용련 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,807,713,384원, 채권자 예상배당 1,193,272,104원, 미배당 614,441,280원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물·일괄매각 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 소유자 거주 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 면적 1,612㎡, 지목 대, 계획관리지역·성장관리계획구역(중점관리/정온)입니다. 공시지가는 215,700원/㎡입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 북서측 근거리에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 서신면 행정복지센터 남동측 근거리에 위치하고 주변은 단독주택과 농경지가 분포하는 농촌지대입니다.
- 건물. 조적구조 기타지붕 2층이며 위생·급배수설비, 심야전기 및 가스 난방설비, 태양광설비 등이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 현황 차이. 목록2의 1층은 등기사항전부증명서와 일반건축물대장상 조적구조 단독주택 197.78㎡이나, 일부 보일러실 7.2㎡는 판넬조로 조사되어 현황을 고려해 평가됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목이 포함됩니다. 석축·대문·펜스·연못·잔디·조경석·화단·디딤석·외부 수도·외부 조리시설 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 수목·시설. 제시외 소나무 11주를 제외한 소나무·벚나무·구상나무·철쭉·주목·측백·단풍나무·대추나무 등은 토지에 포함해 평가됐고, 태양광 시설은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 배당에서 우선하는 당해세가 있는지 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2020.04.17 한국자산관리공사 공매공고와 현재 경매 절차의 관계를 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 수원농업협동조합의 을구 1·2·3번 근저당은 2025.09.30 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·수목·태양광 및 부대시설이 실제 현황과 매각범위에 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 소유자 점유 확인. 소유자 거주로 탐문된 만큼 낙찰 후 인도와 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 실거래·인근 매물·토지 및 건물 개별가치를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2009.08.20 수원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 권리 개수 자체가 많고 국세·지방세 압류 6건, 공매공고, 제시외 건물·수목을 포함한 일괄매각이라는 확인 요소가 겹칩니다. 현재 최저가가 감정가와 같은 신건인 만큼 권리상 인수 0이라는 사실만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다. 결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 세금·공매·현황·가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
