수원지방법원 2025타경55331. 수원시 장안구 천천동 비단마을영풍마드레빌 723동 14층 1403호 아파트입니다. 감정가는 723,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 506,100,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2015.09.15 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 채권최고액 72,000,000원입니다. 이후 설정된 삼성생명보험 근저당들과 김지영 명의 근저당은 말소기준 이후 권리로 분류되고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
현재 소유자는 황보연이며, 2024.02.03 상속을 원인으로 2025.05.13 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 경매는 삼성생명보험주식회사가 신청했고 청구금액은 499,463,100원입니다. 등기부에는 삼성생명보험 관련 근저당이 여러 차례 설정돼 있으나, 매수인이 이를 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55331 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 천천동 514 비단마을영풍마드레빌 723동 14층1403호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 덕영대로535번길 67 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 경량철골 경사지붕 15층 중 14층 1403호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 황보연 · 2024.02.03 상속 · 2025.05.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 723,000,000원 / 506,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 499,463,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.09.15 을구 3번 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이 권리 자체와 이후의 을구 6번·7번·8번·9번 삼성생명보험 근저당, 을구 10번 김지영 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 김지영 근저당은 이후 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전됐고, 해당 근저당부채권에는 김상엽의 질권설정 등기도 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 현황과 원본 서류를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 723,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 506,100,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%이며, 다음 시나리오는 354,270,000원, 그 다음은 247,988,999원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 506,100,000원 | 76,061,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 354,270,000원 | 226,189,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 247,988,999원 | 330,982,847원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 506,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,461,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 194,700,000원 | 168,639,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 김지영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권액 합계는 574,700,000원, 예상배당은 498,639,000원, 미배당은 76,061,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천천고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·상가주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골 경사지붕 15층 아파트 중 14층 1403호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(천천2지구)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 3번 삼성생명보험주식회사 근저당권의 2015.09.15 설정등기를 기준으로 이후 권리의 소멸관계를 원본 등기부에서 다시 대조합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 채권자 미배당 76,061,000원이 발생하나 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실제 시장가격을 별도로 확인합니다.
- 후순위 근저당 확인. 을구 10번 근저당은 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전됐고 근저당부채권 질권설정까지 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·감정평가서·등기부의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격 확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.09.15 삼성생명보험 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 현재 최저가 506,100,000원은 감정가 723,000,000원의 70%라는 사실일 뿐, 그 자체로 시장가격보다 저렴하다는 결론은 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 통과, 가격은 시장 확인 후 결정이라는 접근이 적절합니다. 특히 실제 점유상태와 최신 등기 변동을 입찰 직전 확인하는 것이 마지막 체크포인트입니다.
