756,000,000원
수원지방법원 2025타경55347. 용인 수지구 죽전동 꽃메마을한라신영프로방스 604동 9층 901호 아파트입니다. 감정가 1,080,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 756,000,000원입니다. 말소기준권리는 2020.12.22. 설정된 주식회사샤인캐피탈대부 채권최고액 890,000,000원 근저당권이고, 이후 2021.06.03. 같은 채권자의 채권최고액 320,000,000원 근저당권과 2025.04.07. 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 더 선명합니다. 동일 단지·동일 면적대의 최근 12개월 평균은 1,233,000,000원, 2026.07 최신 거래는 1,220,000,000원입니다. 현재 최저가 756,000,000원은 최근 12개월 평균의 61.3%이고 최신 거래보다도 낮습니다. 전체 거래 평균 1,105,666,666원보다 최근 12개월 평균이 더 높으며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 21.5% 상승한 것으로 집계돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55347 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 1302 꽃메마을한라신영프로방스 604동 9층 901호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 121.588㎡ · 지상23층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 조용범 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2004.06.30 |
| 감정가 / 최저가 | 1,080,000,000원 / 756,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 샤인캐피탈대부 / 823,622,094원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 담보권은 배당으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 이 사건의 기준점은 2020.12.22. 샤인캐피탈대부 근저당권입니다. 그 뒤 2021.06.03. 설정된 같은 채권자의 채권최고액 320,000,000원 근저당권과 2025.04.07. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.02.09. 신정신용협동조합 명의의 23번 근저당권부채권 질권은 말소기준 근저당권의 채권에 붙은 질권이므로 배당·말소 과정에서 함께 확인할 항목입니다. 배당 시나리오가 산출한 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 12.33억, 현재 최저가는 7.56억
꽃메마을한라신영프로방스는 388세대, 2004.06.30. 사용승인 단지입니다. 대상 면적과 매칭된 실거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 121.59㎡ | 10 | 1,220,000,000원 |
| 2026.06 | 121.59㎡ | 11 | 1,325,000,000원 |
| 2026.06 | 121.59㎡ | 11 | 1,325,000,000원 |
| 2026.01 | 121.59㎡ | 9 | 1,230,000,000원 |
| 2025.10 | 121.59㎡ | 15 | 1,065,000,000원 |
| 2025.06 | 123.18㎡ | 2 | 979,000,000원 |
| 2025.06 | 123.18㎡ | 2 | 979,000,000원 |
| 2025.06 | 123.18㎡ | 23 | 1,065,000,000원 |
| 2025.06 | 123.18㎡ | 23 | 1,065,000,000원 |
| 2025.06 | 121.59㎡ | 5 | 980,000,000원 |
| 2025.05 | 121.59㎡ | 8 | 1,035,000,000원 |
| 2025.04 | 123.18㎡ | 4 | 1,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 1,233,000,000원 |
전체 12건 평균은 1,105,666,666원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최신인 최근 12개월 5건 평균 1,233,000,000원과 2026.07 최신 거래 1,220,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 21.5% 높은 수준입니다. 현재 최저가 756,000,000원은 최근 12개월 평균의 61.3%로, 최근 평균과의 금액 차이는 477,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 756,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,960,000원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 주식회사샤인캐피탈대부 | 890,000,000원 | 746,040,000원 |
| 3. 을구 25번 근저당권 · 주식회사샤인캐피탈대부 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 1,210,000,000원 중 746,040,000원이 배당되고 463,960,000원이 미배당으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 756,000,000원 | 746,040,000원 | 463,960,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 529,199,999원 | 521,507,999원 | 688,492,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 370,439,999원 | 364,453,839원 | 845,546,161원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 823,622,094원에 대한 예상배당은 746,040,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이것은 채권자의 회수 문제이지, 제시된 배당 시나리오상 낙찰자가 그 부족분을 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 죽전역 남동측 인근에 있으며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상23층 아파트 중 9층 901호이며 사용승인일은 2004.06.30입니다. 위생·급배수·엘리베이터·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 꽃메마을한라신영프로방스는 388세대이며 동일 면적대 거래 자료가 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며 공시지가는 3,537,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·남측 왕복2차선, 동측 왕복4차선 도로와 접하고 서측에도 교행 가능한 포장도로가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 12건 평균 1,105,666,666원보다 최근 12개월 평균 1,233,000,000원과 최신 거래 1,220,000,000원을 우선해 응찰가를 판단합니다.
- 현재 할인폭 확인. 최저가 756,000,000원은 최근 12개월 평균의 61.3%이며, 감정가 대비 70%입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권최고액 기준 미배당 463,960,000원이 생겨도 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유·인도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본과 관리비 상태를 별도로 확인합니다.
- 등기 원본 재대조. 말소기준 23번 근저당권, 23-1 근저당권부채권 질권, 25번 근저당권의 최신 상태를 매각 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 재확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 최종 낙찰가
이 물건의 핵심은 명확합니다. 확인된 임차인 0명, 매수인 인수 0원. 말소기준은 2020.12.22. 샤인캐피탈대부의 890,000,000원 근저당권이며, 이후 담보권은 경매 배당 구조에서 정리됩니다. 현재 756,000,000원 매각을 가정하면 채권최고액 기준 463,960,000원의 미배당이 생기지만, 그 부족액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
가격은 오히려 강점입니다. 최근 12개월 동일 면적대 평균이 1,233,000,000원, 최신 거래가 1,220,000,000원인 반면 현재 최저가는 756,000,000원입니다. 최근 거래군도 이전 거래군보다 21.5% 높은 흐름입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험이 낮고 현재 최저가의 시세 대비 할인폭이 큰 A등급 후보입니다. 다만 실제 투자 메리트는 최저가 자체가 아니라 경쟁입찰 뒤 형성되는 최종 낙찰가가 최근 시세와 얼마나 차이나는지에서 결정됩니다.
