수원지방법원 2025타경55610. 경기도 화성시 향남읍 행정리 482, 향남시범살구꽃마을화성파크드림 1506동 2층 203호 아파트입니다. 감정가는 336,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 235,200,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 이정여이며, 2017.02.06. 거래가액 232,500,000원으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준은 2021.11.04. 설정된 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 361,200,000원이며 이 권리를 기초로 2025.05.26. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55610 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정리 482 향남시범살구꽃마을화성파크드림 1506동 2층 203호 |
| 물건종류 | 아파트 · 기준시점 현재 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 내 2층 203호 · 사용승인일 2008.10.30. |
| 소유자 | 이정여 · 2017.02.06. 소유권이전 · 거래가액 232,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 235,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 316,416,432원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
과거 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심이 되는 것은 2021.11.04. 설정된 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당권 361,200,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.05.26. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 336,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 235,200,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 164,640,000원, 3회 유찰 시 115,248,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 235,200,000원 | 130,092,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 164,640,000원 | 199,664,960원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 115,248,000원 | 248,365,472원 |
단지 자료상 향남살구꽃마을화성파크드림은 622세대, 사용승인일은 2008.10.30.이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 대상 면적은 84.9868㎡로 기록돼 있으나 동일 면적 실거래와의 직접 비교자료는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,092,800원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 361,200,000원 | 231,107,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 235,200,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,092,800원을 제외한 231,107,200원이 엔에이치농협캐피탈주식회사에 배당되고, 채권최고액 기준 130,092,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향남중학교 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 2층 203호이며 사용승인일은 2008.10.30.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(향남1지구)이며 공시지가는 1,423,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 단지. 향남살구꽃마을화성파크드림 622세대이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.11.04. 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 원본과 대조합니다.
- 인수권리 재확인. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음인지 입찰 직전 다시 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 336,000,000원 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 동일 단지·동일 평형의 최신 실거래를 별도로 확인합니다.
- 회차 비교. 현재 회차 235,200,000원, 2회 유찰 시 164,640,000원, 3회 유찰 시 115,248,000원의 가격 구조를 비교합니다.
- 현장 확인. 2층 203호의 내부 상태와 실제 이용상태를 현장에서 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인이 먼저
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2021.11.04. 엔에이치농협캐피탈 근저당이 말소기준권리이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없어 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 별개입니다. 감정가 336,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 235,200,000원까지 내려왔지만, 동일 평형 실거래 자료가 없어 이를 근거로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리관계 확인은 수월하지만, 실제 응찰가격 결정 전 실거래 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
