인천지방법원 2025타경3499. 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 3층 331호로, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 강현숙이며, 등기상 살아 있는 담보권은 2024년 5월 14일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 중소기업은행의 가압류 563,648,747원과 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상으로는 매수인이 떠안을 선순위 담보권이 확인되지 않고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 사용 관계는 별도로 확인해야 하므로, 등기가 단순하다는 이유만으로 명도까지 단순하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3499 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 3층 331호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강5로 321 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 15층 건물 내 3층 |
| 건물구조 | 프리캐스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 |
| 소유자 | 강현숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 153,860,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 101,025,643원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 수협은행의 채권최고액 316,800,000원 근저당권도 2024년 5월 16일 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 그보다 뒤인 2024년 5월 14일 국민은행 근저당권입니다. 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다
감정가는 314,000,000원이고 현재 최저매각가는 153,860,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 이 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 지식산업센터는 실제 임대료, 공실률, 관리비, 입주 가능한 업종, 부가가치세 처리, 대출 가능 범위와 같은 요소가 가격과 환금성에 직접 영향을 줍니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 현재 임대수익과 실제 매매사례를 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,954,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 563,648,747원 | 30,905,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 683,648,747원 중 150,905,960원이 배당되고, 532,742,787원이 미배당으로 남는 계산입니다. 중소기업은행 가압류는 일부만 배당되지만 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 국민은행 청구 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 153,860,000원 | 532,742,787원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 107,702,000원 | 578,254,575원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 75,391,400원 | 610,014,392원 | 미충족 |
3회 유찰 시 매각가는 107,702,000원, 4회 유찰 시에는 75,391,400원으로 계산됩니다. 다만 낙찰가가 내려가도 지식산업센터의 공실·임대료·관리비·사용 제한이 함께 개선되는 것은 아닙니다. 회차별 가격 자체보다 실제 수익성과 처분 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호수초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·지식산업센터·중소규모 공장·창고·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 구래역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 토지도 지식산업센터 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 천장형 냉난방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 스프링클러 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 2,160,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장 용도의 집합건물이므로 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 실제 거래량·공실·임대수익을 확인하기 전에는 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 점유자와 사용 업체를 확인하세요.
- 사업자등록·임대차 확인. 전입세대뿐 아니라 사업자등록과 상가건물 임대차 현황도 원본 자료로 대조하세요.
- 지식산업센터 입주자격. 해당 호실에 입주 가능한 업종과 직접 사용·임대 조건을 관리단 및 관계기관에 확인하세요.
- 관리비·공실 비용. 체납 관리비, 월 관리비, 냉난방비와 장기 공실 시 고정비를 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 동일 건물과 인근 지식산업센터의 최근 매매가·보증금·월세·공실률을 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
- 세금·금융 조건. 공장 용도의 취득세, 부가가치세 처리와 담보대출 가능 금액을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 검증형
이 물건은 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸해 등기상 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 권리관계만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트가 입증되지는 않습니다.
공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 2회 유찰됐으며, 비교 가능한 실거래 자료와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 보류입니다. 실제 점유와 임대수익, 관리비, 입주 업종 제한, 동일 건물 거래 사례를 확인해 153,860,000원이 시장에서 감당 가능한 가격인지 검증한 뒤 입찰 여부를 정해야 합니다.
