수원지방법원 2025타경55928. 화성시 능동 동탄푸르지오시티 4층 412호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 유찰로 내려간 88,900,000원이라는 숫자가 실제 취득비용을 뜻하지 않는다는 것입니다. 임차권자 김도윤은 2021.07.07. 전입했고, 2025.02.13. 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 135,000,000원이며 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
여기에 김도윤은 이 강제경매의 채권자로도 등장합니다. 청구금액 역시 135,000,000원입니다. 현재 배당가정에서는 김도윤에게 81,100,578원이 배당되고 53,899,422원이 부족합니다. 따라서 임차보증금과 신청채권이 동일한 채권이라면 매수인이 부담할 잔액을 더한 실질취득가는 약 142,799,422원이 됩니다. 반대로 두 135,000,000원 채권이 서로 별개의 채권이라면 부담 구조가 더 무거워질 수 있으므로, 김도윤의 임차보증금 채권과 경매 신청채권의 동일성 확인이 입찰 전 최우선 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-3 동탄푸르지오시티 4층 412호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄원천로 360 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 지하2층 지상20층 건물 내 4층 412호 |
| 사용승인일 | 2013.12.19. |
| 소유자 | 주식회사비엘 (2021.05.28. 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 최초 소유권보존은 2014.01.07. 모아건설주식회사이고, 같은 날 국제신탁주식회사 앞으로 신탁됐으나 2014.06.23. 신탁등기가 말소됐습니다. 2015.06.25. 심재묵이 거래가액 119,632,500원에 소유권을 취득했고, 2021.05.28. 현재 소유자인 주식회사비엘이 120,000,000원에 취득했습니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2022.10.27. 화성시 압류입니다. 이후 국의 압류, 농협은행 주식회사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김도윤의 전입일은 2021.07.07.로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 이 사건은 후순위 권리의 소멸 여부보다 선순위 대항력 임차권의 미배당 잔액 승계가 훨씬 중요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 잔액 승계가 핵심
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.07. | 135,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 미배당 잔액 승계 |
김도윤의 임대차계약일자는 2021.04.28., 확정일자는 2021.04.30., 점유개시일자는 2021.05.21., 주민등록일자는 2021.07.07.입니다. 임차권등기는 2025.02.13. 이뤄졌고 보증금은 135,000,000원입니다. 배당요구도 2025.02.13. 접수됐습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 김도윤 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 88,900,000원 | 81,100,578원 | 53,899,422원 | 142,799,422원 |
| 2회 유찰(49%) | 62,229,999원 | 54,910,637원 | 80,089,363원 | 142,319,362원 |
| 3회 유찰(34%) | 43,560,999원 | 36,577,679원 | 98,422,321원 | 141,983,320원 |
현재 회차에서 2회, 3회 유찰 시나리오로 내려가면 매각가는 88,900,000원 → 62,229,999원 → 43,560,999원으로 크게 낮아집니다. 하지만 같은 135,000,000원 채권의 미배당은 53,899,422원 → 80,089,363원 → 98,422,321원으로 반대로 커집니다. 그 결과 실질취득은 각각 142,799,422원 · 142,319,362원 · 141,983,320원으로 거의 같은 수준입니다. 유찰 횟수만 늘어난다고 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 임차인 김도윤 보증금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,799,222원 | 5,799,222원 |
| 3. 경매개시결정 · 김도윤 | 135,000,000원 | 81,100,578원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정의 채권 총액은 140,799,222원, 배당액은 86,899,800원, 미배당은 53,899,422원입니다. 김도윤 임차보증금과 김도윤 신청채권이 동일채권인지에 따라 실제 매수인 인수액 해석이 달라질 수 있으므로 중복 여부를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가 당시 오피스텔로 이용중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층입니다.
- 입지. 능동고등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 남서측 폭 35미터, 북서측·남동측 폭 20미터 포장도로에 3면이 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 공시지가는 3,757,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김도윤 채권 동일성 확인. 임차보증금 135,000,000원과 강제경매 청구 135,000,000원이 동일한 채권인지 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 인수액을 낙찰가와 함께 계산. 현재 회차 기준 미배당 53,899,422원을 더하면 실질취득은 약 142,799,422원입니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득이 각각 142,319,362원·141,983,320원 수준이라 단순 유찰만으로 부담이 크게 줄지 않습니다.
- 임차권등기 원본 확인. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 공매 병행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태와 법원경매와의 관계를 점검해야 합니다.
- 관계인·가장임차인 가능성 확인. 김도윤과 권리관계에 대한 의심 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계를 대조해야 합니다.
맺으며 — “8,890만원짜리 물건”이 아니다
겉으로 보면 감정가 127,000,000원에서 한 번 유찰돼 88,900,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 이 사건의 중심에는 말소기준보다 앞선 김도윤의 대항력 있는 임차권과 135,000,000원의 보증금이 있습니다. 현재 배당가정에서 김도윤에게 81,100,578원이 배당되고 53,899,422원이 남는 구조를 동일 임차보증금 채권으로 보면, 매수인의 실질취득은 약 142,799,422원입니다.
더 중요한 점은 유찰이 반복돼도 이 총액이 크게 내려가지 않는다는 것입니다. 2회 유찰 시 약 142,319,362원, 3회 유찰 시 약 141,983,320원입니다. 즉 낙찰가는 낮아지지만 인수할 미배당액이 커져 총부담은 1.42억대에 머무는 구조입니다. 감정가 127,000,000원을 넘는 수준인 만큼 가격 매력으로 접근하기 어렵고, 김도윤의 임차보증금과 경매 신청채권의 동일성 및 공매 진행 상태까지 확인해야 합니다. 권리위험이 가격할인을 압도하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
