수원지방법원 2025타경56099. 푸르뫼금강에스쁘아 102동 11층 1105호 아파트의 박성호 공유지분 2분의 1을 대상으로 한 강제경매입니다. 현재 소유관계는 박성호 2분의 1, 배영숙 2분의 1이고, 2021.04.06 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 180,000,000원입니다. 이후 설정됐던 안양지구축산업협동조합 근저당 36,000,000원과 12,000,000원, 주식회사에이플러스 근저당 150,000,000원은 모두 경매 이전에 등기부상 말소됐습니다.
따라서 현재 등기 구조에서 선순위 담보권을 떠안는 형태는 아닙니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 ‘깨끗한 아파트 통매각’이 아니라 공유지분 경매라는 점에서 일반 아파트 경매와 난도가 전혀 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2005 푸르뫼금강에스쁘아 102동 11층1105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 철골경사지붕 15층 건물 내 11층 · 아파트로 이용중 |
| 매각대상 | 박성호 공유지분 2분의 1 · 배영숙 공유지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 111,500,000원 / 78,050,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박상호 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 푸르뫼금강에스쁘아 · 280세대 · 2004.07.19 준공 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 ‘공유지분’은 남는다
현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.05.26 박성호 지분 강제경매개시결정입니다. 현존하는 선순위 근저당이나 압류는 확인되지 않고, 과거 근저당들은 모두 이미 말소됐습니다. 명세서상 매수인이 인수하는 권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
확인된 임차인은 0명이고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계와 사용상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 새로 확인될 경우에는 대항력 여부를 별도로 판정해야 합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가라도 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 78,050,000원으로 감정가 111,500,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 한 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 현재 자료에는 이 단지의 최근 12개월 평균 실거래가나 최신 실거래가가 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸다고 단정하는 가격 가점은 금지하는 것이 맞습니다.
등기에는 2021.04.06 소유권이전 당시 거래가액 180,000,000원이 남아 있지만, 이는 현재의 실거래 시세가 아니고 이번 경매는 전체 소유권이 아닌 2분의 1 지분매각입니다. 과거 전체 거래가액과 현재 지분 최저가를 단순 비교해 ‘할인율’을 계산하는 방식은 적절하지 않습니다. 이번 물건의 가격 판단은 결국 지분 자체의 환금성과 공유관계 해소 가능성까지 함께 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,804,900원 |
| 2. 경매개시결정 · 박상호 | 100,000,000원 | 76,245,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 78,050,000원에서는 신청채권자 청구액 100,000,000원 중 76,245,100원이 배당되고 23,754,900원 미배당이 발생하는 구조입니다. 이 미배당액은 신청채권자의 미회수분이지 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 공유자 우선매수 — 낙찰 가능성 자체를 흔드는 변수
매각물건명세서 비고에는 지분매각 및 공유자 우선매수신고 제한이 명시돼 있습니다. 공유자가 우선매수신청을 한 경우에는 해당 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않으면 차회 기일부터 우선권이 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철골경사지붕 15층 건물의 11층 1105호입니다.
- 주위환경. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 엘리베이터, 소방, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·계획관리지역 등이 포함되고, 공시지가는 834,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 푸르뫼금강에스쁘아는 280세대이며 2004.07.19 준공됐습니다.
- 환금성. 용도 자체는 아파트지만 이번 매각대상이 2분의 1 지분이어서, 일반 단독소유 아파트보다 매수층과 처분방법이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위를 착각하지 말 것. 78,050,000원은 1105호 전체가 아니라 박성호의 공유지분 2분의 1에 대한 현재 최저가입니다.
- 공유자 우선매수 확인. 당해 기일에 공유자가 우선매수를 행사하는지, 보증금 제공 등 명세서 기재 조건을 충족하는지 확인해야 합니다.
- 시세 할인으로 단정하지 말 것. 현재 실거래 자료가 없어 감정가 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
- 공유관계 존속 전제. 낙찰 뒤에도 배영숙의 2분의 1 지분이 남는 구조를 전제로 사용·처분 계획을 세워야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수를 혼동하지 말 것. 현재 회차 신청채권자 미배당 23,754,900원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 다음 회차 가격도 구조는 동일. 2회 유찰 시 54,635,000원, 3회 유찰 시 38,244,500원으로 내려가지만, 가격이 낮아져도 지분매각이라는 본질은 변하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 ‘무엇을 사는가’
이 물건은 등기상 인수해야 할 담보권이 없고, 명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당사항 없음으로 정리하고 있습니다. 이 점만 보면 권리는 깔끔합니다. 그러나 낙찰자가 사는 것은 아파트 한 채 전부가 아니라 박성호의 2분의 1 공유지분입니다. 여기에 공유자 우선매수 변수까지 존재합니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 78,050,000원이지만, 최근 실거래 근거가 없어 ‘싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 1회 유찰이라는 할인율보다 공유지분의 사용·처분 제약, 공유자 우선매수, 실제 점유관계가 더 중요한 사건입니다. 결론은 “금액 인수는 단순, 취득구조는 복잡”입니다. 일반 아파트 경매와 같은 기준으로 접근하기보다 지분 자체의 활용과 출구전략을 먼저 검증해야 합니다.
