최저가는 68.8%까지 내려왔지만, 승부처는 ‘임차권등기 확약’이다 — 삼라파크빌 504호

인천지방법원 2024타경544570. 인천 서구 왕길동 ‘삼라파크빌’ 5층 504호, 전용 52.99㎡ 주거용 연립주택으로 탐문된 근린주택입니다. 감정가는 167,000,000원, 현재 최저가는 116,900,000원입니다. 4회 유찰로 가격은 많이 내려왔지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 임소영 명의 주택임차권등기입니다. 보증금은 170,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 함께 기재되어 있어, 이 임차권등기는 실질 인수 0원으로 보는 구조입니다.

따라서 이 물건의 결론은 양면적입니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 최저가와 같은 116,900,000원입니다. 그러나 확약 원본·말소 조건·배당관계 확인 없이 최저가만 보고 응찰하면 안 됩니다. 이 사건은 “가격 할인형”이면서 동시에 확약 확인형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약이 핵심

등기 흐름에서 가장 눈에 띄는 것은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차권자 임소영의 임차보증금은 170,000,000원, 범위는 5층 504호 52.99㎡ 전부입니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기가 인수권리로 기재되지만, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 이 임차권등기에 적용되는 범위에서는 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

② 임차인 권리표 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 아님

이 사건은 보증기관 명의의 중복 신고를 임차인 보증금에 합산하는 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 임소영 1명이고, 주택도시보증공사는 별도 가압류·경매신청 채권자로 등장합니다. 따라서 보증금 170,000,000원을 여러 번 더해 실질취득가를 부풀리면 안 됩니다. 반대로, 확약 확인을 생략하고 단순히 인수 0원으로만 처리해도 안 됩니다.

③ 가격 비교 — 실질취득은 최저가, 단 표본은 1건

확약 적용 후 매수인 인수는 0원으로 보이므로, 현재 회차에서의 실질취득 기준액은 116,900,000원입니다. 확인된 같은 면적 실거래는 2021.08, 5층, 52.99㎡, 170,000,000원 1건입니다. 이 기준으로 최저가는 실거래의 68.8%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 1,316,000,000원 중 예상배당은 114,463,400원이며, 미배당은 1,201,536,600원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 왕길동 소재 “검단사거리역” 남동측 인근. 주위는 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 검단사거리역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 5층 504호이며, 사용승인일은 2014.12.08입니다.
• 설비. 위생·급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 소로1류에 접합니다.
• 특이사항. 504호 테라스 부분에 제시외건물이 소재하며, 감정평가에서 개략적으로 실측사정 평가 및 매각에 포함되었습니다.
• 환금성. 총 18세대 규모로 거래 표본이 적습니다. 확인된 실거래는 1건이라, 매도 회수기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 임소영 주택임차권등기 170,000,000원에 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 확인하세요.
• 실질취득가 산정. 확약 적용 시 실질취득은 116,900,000원입니다. 확약이 흔들리면 보증금 170,000,000원이 가격 판단의 기준으로 올라옵니다.
• 점유 확인. 임차권등기가 있는 물건입니다. 현장 점유자, 이사 상태, 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 제시외건물 확인. 테라스 부근 제시외건물이 매각에 포함되어 있으므로 구조·면적·이용상태를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·공과금. 연립주택은 관리비 정산 방식이 단지마다 다를 수 있으니, 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하세요.
• 환금성 보수 적용. 18세대, 실거래 1건, 평균 유찰 4.0회라는 점을 감안해 대단지 아파트식 환금성을 적용하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고, 확약서와 임차권등기 말소 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.

맺으며 — 할인보다 확약이 먼저다

현재 최저가 116,900,000원은 감정가 167,000,000원과 실거래 170,000,000원 대비 낮은 가격입니다. 하지만 이 물건의 본질은 “싸게 내려온 연립주택”이 아니라 임차권등기 170,000,000원과 말소동의 확약서가 함께 있는 사건입니다. 확약이 유효하면 실질취득은 1.169억, 인수는 0원입니다. 반대로 확약 범위가 불명확하면 최저가 메리트는 의미가 약해집니다. 결론은 명확합니다. 가격은 관심권, 권리는 확약 원본 확인 후 판단. 이 순서를 지키는 입찰자에게만 검토 가능한 물건입니다.