인천지방법원 2025타경3871. 부천시 원미구 도당동 신성베스티아 6층 601호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 정영주는 2023년 6월 30일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 394,900,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 기입된 임의경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 226,870,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 신성베스티아의 최근 매매금액은 확인되지 않고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%입니다. 따라서 49%라는 유찰 할인율은 감정가 대비 회차 지표일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3871 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 283-12 신성베스티아 6층 601호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 옥산로 167-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 7층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 정영주 (2023.06.30 매매로 소유권 취득, 단독소유) |
| 준공일 / 세대수 | 2023.04.12 / 총 4세대 |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 226,870,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 366,691,755원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023년 6월 30일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 부천시 압류는 등기상 매각으로 소멸하며, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 근저당권 채권최고액은 394,900,000원이고 경매 신청 청구액은 366,691,755원입니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
확인 가능한 최근 실거래가 없으므로 이번 물건의 가격 판단 기준은 감정가 할인율이 아니라 별도의 현장 매물·인근 유사 다세대 거래 확인이어야 합니다. 현재 배당표상 인수액은 0원이므로 최저가 기준 실질취득액은 226,870,000원이지만, 이 금액이 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다.
| 비교 항목 | 금액·지표 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 463,000,000원 | 감정평가 기준액 |
| 현재 최저매각가 | 226,870,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 실질취득액 | 226,870,000원 | 최저가 + 매수인 인수 0원 |
| 최근 매매금액 | 확인 없음 | 시세 할인 여부 판단 불가 |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 2.0회 | 매각률 0.0% |
③ 예상배당표 (매각가 226,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,976,180원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 394,900,000원 | 222,893,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 172,006,180원입니다. 이 미배당액은 예상배당표상 매수인 인수금이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 226,870,000원 | 222,893,820원 | 172,006,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 158,809,000원 | 155,785,674원 | 239,114,326원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 111,166,300원 | 108,809,972원 | 286,090,028원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신성초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물의 6층 601호입니다. 위생·상하수도·가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터 포장도로와 동측 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 가장형 평지의 주상용 건부지이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,039,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2023.04.12 준공된 총 4세대 건물이며 최근 매매금액이 확인되지 않아, 실수요층과 재매각 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서와 현장 점유자를 확인해 대항력 가능성을 다시 검토하세요.
- 실거래 대체조사. 신성베스티아 최근 거래가 확인되지 않으므로 인근 신축 다세대의 실제 계약가와 현재 매도호가를 별도로 비교하세요.
- 부천시 압류 확인. 등기상 매각 소멸 대상이지만 당해세와 조세 법정기일에 따른 실제 배당순서는 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 관리. 총 4세대 건물의 공용부 관리 방식, 체납 관리비, 승강기 유지비와 장기수선 부담을 확인하세요.
- 호실 상태 확인. 내부 마감, 누수, 결로, 난방·가스·승강기 설비 상태와 수리비를 현장에서 점검하세요.
- 토지거래허가 적용 확인. 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 외국인 등 토지거래허가구역 규정이 입찰자에게 적용되는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 끝나지 않았다
이 물건은 2023년 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시결정과 부천시 압류가 매각으로 소멸해, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저매각가 226,870,000원이 곧 실질취득액이라는 점도 분명합니다.
그러나 최근 실거래가 확인되지 않는 총 4세대 다세대주택이고, 임대관계도 미상입니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기보다, 점유·전입 확인과 인근 유사 다세대의 실제 거래가격 조사가 먼저입니다. 결론은 등기 권리는 비교적 단순, 가격과 환금성은 검증 전입니다.
