🏷️ 감정가 24% 🔁 4회 유찰 💰 312,130,000원 🛡️ 인수 0원
인천지방법원 2025타경3949. 김포시 운양동 리앤포레 2층 212호 근린시설입니다. 공부상 용도는 학원이고 감정평가 현황은 공실입니다. 등기상 212호·213호·214호로 나뉘어 있던 집합건물은 2024. 6. 19. 합병되어, 집합건축물대장상 212호 전유면적 273.57㎡로 등재된 상태를 근거로 일괄매각합니다.
권리의 출발점은 2023.10.11. 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤의 허광옥 근저당 230,000,000원, 김포시·국 압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 43,297,714원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3949 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1297-6 리앤포레 2층 212호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 학원 · 현황 공실 |
| 전유면적 | 212호 · 273.57㎡ |
| 소유자 | 정기헌 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 312,130,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 900,263,600원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 합병된 212호·213호·214호를 212호 기준으로 평가 및 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없고 감정평가 현황은 공실입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 점유·임대차관계가 완전히 없다고 단정하기보다 현장 확인이 필요합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 312,130,000원으로 감정가 1,300,000,000원의 24% 수준이고, 이미 4회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 218,491,000원, 6회 유찰 시 152,943,700원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설이고 공부상 학원인 상업용 집합건물은 주거용 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,169,820원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,080,000,000원 | 306,960,180원 |
| 2. 근저당 · 허광옥 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 43,297,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,169,820원 차감 뒤 하나은행에 306,960,180원이 배당되고, 후순위 근저당·가압류는 배당받지 못하는 시나리오입니다. 총 채권액 1,353,297,714원에 대한 미배당은 1,046,337,534원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양역(김포골드라인) 북서측 약 150미터 지점으로, 주변에 업무시설·아파트·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 현황. 공부상 학원으로 등재되어 있으나 현재는 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 5층 건물 중 2층 212호이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 16미터 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와 현황의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 실거래 비교자료가 없어 감정가 24%만으로 저가라고 판단할 수 없습니다. 주변 근린시설·학원용 집합건물의 실제 매매가를 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현황은 공실이고 임대관계는 미상입니다. 예상 임대료·공실기간·관리비를 확인해야 수익가치 판단이 가능합니다.
- 합병 상태 확인. 212호·213호·214호가 212호 273.57㎡로 합병된 상태이므로 건축물대장, 등기, 실제 호실 경계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공실 현장 확인. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자 유무와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 4회 유찰된 근린시설인 만큼 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성과 임차수요를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.11. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 근린시설·공부상 학원이고 현재 공실이며, 이미 4회 유찰됐습니다.
최저가는 312,130,000원으로 감정가의 24%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서는 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 또한 합병된 212호·213호·214호의 공부·현황 일치 여부, 임대수익과 공실 위험, 국세·지방세 압류의 배당순위를 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
