445,900,000원
인천지방법원 2025타경3949. 김포 운양동 리앤포레 2층 212호 근린시설입니다. 공부상 용도는 학원이고 감정평가 현황은 공실입니다. 등기사항상 212호·213호·214호가 각각 존재했으나 집합건축물대장에서는 2024.06.19. 합병되어 213호와 214호 전유부가 폐쇄되고, 212호 전유부 273.57㎡로 등재되어 있습니다. 이번 매각도 이 합병사항을 기준으로 평가한 일괄매각입니다.
권리의 기준점은 소유자 정기헌이 소유권을 취득한 2023.10.11. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 허광옥 근저당 230,000,000원, 김포시·국 압류, 임의경매개시결정, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 43,297,714원은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3949 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1297-6 리앤포레 2층 212호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 학원 · 현황 공실 |
| 합병 현황 | 212호·213호·214호를 2024.06.19. 합병 · 212호 전유부 273.57㎡ 기준 일괄매각 |
| 소유자 | 정기헌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 445,900,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 900,263,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금 승계 문제는 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 2024.05.21. 김포시 압류는 2024.05.31. 해제되어 이미 말소됐고, 그 뒤의 압류·근저당·가압류는 말소기준인 하나은행 근저당보다 후순위입니다.
② 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
감정가는 1,300,000,000원, 현재 최저매각가는 445,900,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 한 번 더 유찰되면 312,130,000원, 그 다음 회차는 218,491,000원으로 내려가는 시나리오입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 학원 용도의 근린시설이고 현재 공실이므로, 임대수요·공실기간·적정 임대료·동일 상권 매매사례를 별도로 확인해야 가격 판단이 완성됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,859,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,080,000,000원 | 439,041,000원 |
| 2. 근저당 · 허광옥 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 43,297,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,353,297,714원 중 현재 회차 예상배당은 439,041,000원, 미배당은 914,256,714원입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 운양역 북서측 약 150m 지점. 주변은 업무시설·아파트·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 학원으로 등재되어 있으나 현재 공실입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층입니다.
- 도로. 동측으로 약 16m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 김포신도시 택지개발지구이며 공시지가는 2,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·장애물제한표면구역·진입표면구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 지정되어 있습니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설·학원 용도의 공실이며, 273.57㎡의 합병된 전유부분을 일괄매각하므로 아파트형 상품보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 합병 서류 대조. 등기상 212·213·214호와 건축물대장상 합병된 212호 273.57㎡의 관계를 현장·대장·등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 운양역 인근 유사 학원·근린시설의 최근 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 현황이 공실이므로 낙찰 후 임차인을 구할 때까지 관리비·금융비용·내부 정비비용이 발생할 수 있습니다.
- 세금 배당. 김포시·국 압류 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해 실제 배당순위 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행과 허광옥 근저당은 213호·214호도 공동담보로 기재되어 있으므로 합병·일괄매각 관계와 함께 원본을 대조해야 합니다.
- 용도·영업성. 공부상 학원이라는 용도와 실제 임대 가능한 업종, 관리규약, 시설 활용 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 물건은 말소기준이 명확하고 임차인이 없어 매수인 인수 0원이라는 점은 분명합니다. 감정가 13억원에서 세 번 유찰되어 최저가가 445,900,000원까지 내려온 것도 숫자상 큰 폭입니다. 그러나 근린시설·학원 용도, 현재 공실, 합병된 273.57㎡ 일괄매각이라는 특성 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
현재 배당가정에서는 채권 미배당이 914,256,714원에 이르지만 이는 후순위 채권자의 문제이고, 등기상 매수인 인수는 없습니다. 결국 이 사건의 핵심은 권리보다 환금성과 실제 시세입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 3회 유찰된 상업용 공실인 만큼 적정 매입가를 정하려면 동일 상권의 거래·임대수익 검증이 선행되어야 합니다.
