인천지방법원 2025타경30743. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 1층 102호로, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며 감정 당시 휴대폰판매점으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 손은주 명의로 소유권이 이전된 날 중앙농업협동조합이 채권최고액 754,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 117,061,000원으로 감정가의 12% 수준까지 내려왔습니다. 배당에서는 집행비용 2,438,854원을 제외한 114,622,146원이 중앙농업협동조합에 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 640,177,854원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당액은 말소기준 근저당권의 잔존 채권일 뿐, 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경30743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 양지로 229, 1층 102호 (옥길동, 골든아이티타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 휴대폰판매점으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 건물 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 손은주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 995,000,000원 / 117,061,000원 (6회 유찰·감정가 12%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 620,793,031원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2022.07.29. 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 2025.01.10. 임의경매개시결정과 2025.04.08. 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권이 매각대금으로 전액 변제되지 않더라도 저당권 자체는 매각으로 소멸하므로, 미배당 640,177,854원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가 995,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저가는 117,061,000원입니다. 할인 폭은 매우 크지만, 동일 건물 또는 인근 유사 점포의 실거래·임대료 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 제1종근린생활시설입니다. 상가성 물건은 같은 건물이라도 전면 폭, 출입구, 가시성, 전용면적, 공실 기간, 보증금·임대료, 관리비에 따라 가치 차이가 큽니다. 감정가 대비 낙폭만 보고 가격 가점을 주기보다 현재 임대수익과 공실 상태를 먼저 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,854원 | - |
| 1. 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 754,800,000원 | 114,622,146원 | 640,177,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 미배당액은 채권자와 채무자 사이에 남는 채무이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 117,061,000원 | 114,622,146원 | 640,177,854원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 81,942,700원 | 80,067,731원 | 674,732,269원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 57,359,890원 | 55,927,412원 | 698,872,588원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 회수액은 줄지만 등기상 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 상가의 실제 가치와 영업·임대 가능성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부천소사경찰서 남동측 인근으로 아파트, 공장, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설인 소매점으로, 감정 당시 휴대폰판매점으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복 6차선, 남서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 3차선 도로에 각각 접합니다.
- 지역·지구. 준주거지역·옥길공공주택지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 대로2류와 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 토지 자료상 2,183,000원/㎡이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 설비. 승강기, 화재탐지·경보, 공동 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상입니다. 현장 방문을 통해 영업자·점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 대항력 있는 미신고 임차인, 사업자등록, 보증금과 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 보증금·월세·공실 기간·관리비를 확인해 실제 수익률을 계산해야 합니다.
- 상가 가치 검증. 전면 폭, 출입구 위치, 가시성, 주차 접근, 내부 상태와 업종 제한을 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 가능성을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 12%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 유사 점포 매매·임대 사례를 확보해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 어렵다
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 단순합니다. 중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 부천시 압류는 소멸하며, 배당 후 남는 근저당권 미배당액도 매수인이 인수하지 않습니다. 권리상 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 995,000,000원이 117,061,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 좋은 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다. 이미 6회 유찰됐고 실거래 시세가 없으며, 임대관계도 미상입니다. 제1종근린생활시설은 임대료와 공실 여부가 가치의 핵심이므로 권리는 통과, 가격과 점유는 현장 확인 전 보류가 적절한 결론입니다.