인천지방법원 2025타경30750. 부천시 오정구 여월동 시그마빌 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 김윤희는 2020년 12월 4일 매매를 원인으로 거래가액 175,000,000원에 취득했습니다. 이후 장양수가 건물 전부를 보증금 175,000,000원에 임차했고, 2021년 2월 10일 전입과 점유를 갖춰 2023년 3월 6일 말소기준 압류보다 앞선 대항력을 보유합니다.
이 사건의 승부처는 최저매각가가 아닙니다. 매각대금 14,659,000원에서 집행비용 663,862원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 13,995,138원에 불과합니다. 보증금에서 이를 뺀 161,004,862원은 매수인이 인수하므로, 최저매각가와 인수액을 합친 실질취득액은 175,663,862원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경30750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 성곡로57번길 22-8, 4층 401호 (여월동, 시그마빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김윤희 (2020.12.04. 매매, 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 14,659,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장양수 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 빠르다
2001년 한국주택은행 근저당권 83,800,000원은 2016년 9월 22일 말소됐고, 2016년 중소기업은행 근저당권 67,200,000원도 2020년 9월 29일 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 2021년 압류 역시 2022년 10월 4일 해제됐습니다. 따라서 현재 권리관계의 말소기준은 2023년 3월 6일 인천광역시 서구 압류입니다.
그러나 장양수는 2021년 2월 10일 전입신고와 점유를 시작해 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄습니다. 2023년 5월 15일에는 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장양수 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.02.10 확정일자 2020.12.14 배당요구 2023.05.15 | 175,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
장양수는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저매각가에서는 배당재원이 부족해 보증금 대부분이 남습니다. 또한 장양수는 임차인이면서 이 사건 강제경매의 신청채권자와 동일인입니다. 등기관계상 권리자와 동일하다는 사정 때문에 가장임차인 또는 관계인 가능성을 별도로 확인할 필요가 있으나, 확인 전에는 명세서에 기재된 인수조건을 기준으로 보수적으로 계산해야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 8.24% | 14,659,000원 | 13,995,138원 | 161,004,862원 | 175,663,862원 |
| 8회 유찰 시 감정가 5.76% | 10,261,300원 | 9,676,597원 | 165,323,403원 | 175,584,703원 |
| 9회 유찰 시 감정가 4.04% | 7,182,910원 | 6,653,618원 | 168,346,382원 | 175,529,292원 |
매각가가 14,659,000원에서 7,182,910원까지 내려가도, 임차인에게 돌아가는 배당금이 줄어든 만큼 매수인 인수액이 161,004,862원에서 168,346,382원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 175,663,862원 → 175,584,703원 → 175,529,292원으로 거의 변하지 않습니다. 즉 이 사건은 유찰을 기다려도 총부담이 크게 낮아지지 않는 대항력 임차보증금 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 663,862원 |
| 1. 임차인 장양수 보증금 | 175,000,000원 | 13,995,138원 |
| 2. 한국주택은행 근저당권 | 83,800,000원 | 0원 |
| 3. 중소기업은행 근저당권 | 67,200,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 616,000,000원 | 0원 |
| 5. 장양수 경매신청채권 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 161,004,862원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천여월초등학교 북동측 약 50미터 지점에 위치하며, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 알루미늄 새시창호 등으로 평가됐습니다.
- 도로. 2필지 일단의 사다리형 다세대주택 부지이며 남서측으로 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택이면서 이미 7회 유찰된 물건입니다. 낮은 최저가에도 인수액 때문에 실질취득액이 감정가에 근접한다는 점이 재매각성과 자금회수에 부담입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액 계산. 현재 회차에서는 14,659,000원에 낙찰받아도 임차보증금 미배당액 161,004,862원을 더해 총 175,663,862원을 부담합니다.
- 임차인 대항력 원본 대조. 임대차계약일 2020.12.11, 확정일자 2020.12.14, 전입·점유 2021.02.10 및 임차권등기 2023.05.15를 주민등록·계약서·명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 장양수와 강제경매 신청채권자가 동일합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 계약금 흐름과 실제 점유 자료로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 등기상 압류 3건의 이력이 있습니다. 당해세 해당 여부와 교부청구 금액에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 616,000,000원의 가압류가 있으므로 임차보증금과의 관계 및 별도 채권 범위를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 175,584,703원과 175,529,292원으로 큰 차이가 없습니다.
- 점유·인도 상태 확인. 주택임차권등기 이후 현재 점유 및 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,465만원짜리 물건”이 아니다
표면상 최저매각가는 14,659,000원으로 감정가의 8.24%에 불과합니다. 하지만 장양수의 대항력 있는 임차보증금 175,000,000원 중 배당되지 않는 161,004,862원을 매수인이 인수하므로, 실질취득액은 175,663,862원입니다. 이는 감정가의 약 98.7%로, 7회 유찰이라는 숫자가 실제 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차인 배당액이 감소하면서 인수액이 증가합니다. 9회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 175,529,292원입니다. 여기에 다세대주택의 환금성, 세금 압류 이력, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계까지 확인해야 합니다. 결론은 최저가는 매우 낮지만 총부담은 감정가에 근접하는 고위험 인수형입니다.