15,071,000원
인천지방법원 2025타경32803. 부천시 원미구 심곡동 대림프라우드빌 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 감정가는 183,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 15,071,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 이 할인율보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 이권일의 전입일이 2022.09.19로, 말소기준인 서울특별시 압류 2023.02.06보다 앞섭니다.
다만 이권일의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 보증금 인수를 확정할 수 없고, 반대로 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 표시됐다는 이유만으로 안전하다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·보증금 및 인수액 미상”입니다. 특히 이권일은 이 사건의 경매개시결정 채권자와 동일한 이름이며 청구액은 177,555,287원으로, 임차관계인지 다른 채권관계인지 원문 서류 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 296-1 대림프라우드빌 4층 401호 도로명: 경기도 부천시 원미구 신흥로103번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 철근콘크리트구조 지상5층 |
| 소유자 | 유지성 (2020.10.28 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 15,071,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이권일 / 177,555,287원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 점유자
현재 등기부상 존속하는 말소기준권리는 2023.02.06 서울특별시 압류입니다. 이후 국세 압류·부천시 압류·강제경매개시결정·안산세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행 근저당권들은 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이권일 | 2022.09.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 싸 보이지만 ‘실질취득’은 아직 모른다
대림프라우드빌은 총 12세대, 사용승인일은 2013.10.24입니다. 비교 자료의 대상면적은 35.99㎡이나 면적 일치 판정은 되지 않았으므로, 아래 실거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 가격 흐름을 보는 참고자료로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 26.64㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2024.10 | 26.64㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 32.35㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
전체 3건 평균은 118,333,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 과거 175,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 90,000,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -48.6%로 크게 하락했습니다. 현재 최저가는 최근 시세의 16.7% 수준이지만, 이 비율은 임차보증금 인수 가능성을 포함하지 않은 숫자입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 671,278원 |
| 2. 경매개시결정 · 이권일 | 177,555,287원 | 14,399,722원 |
| 미배당 | - | 163,155,565원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신청채권자 청구액 177,555,287원 중 14,399,722원만 배당돼 163,155,565원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 이 표의 매수인 인수 0원 계산은 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 임대차 인수위험까지 확정해 주는 의미가 아닙니다.
④ 회차가 더 내려가도 핵심 위험은 그대로
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 15,071,000원 | 14,399,722원 | 163,155,565원 |
| 8회 유찰 시 | 10,549,700원 | 9,959,805원 | 167,595,482원 |
| 9회 유찰 시 | 7,384,789원 | 6,851,863원 | 170,703,424원 |
최저가는 1,507만원에서 1,055만원, 738만원 수준까지 더 내려갈 수 있지만, 가격 하락만으로 안전성이 개선되는 것은 아닙니다. 이권일의 실제 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아질수록 잠재적인 미배당 보증금 인수 비중이 오히려 커질 수 있습니다. 따라서 입찰 판단의 선행조건은 회차가 아니라 임대차 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 ‘심곡초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상5층, 보일러 난방·위생·상하수도 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 300.0㎡ 자루형 평지이며 북측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,338,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 물리적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 도시형생활주택이고 최근 거래가격이 과거 대비 48.6% 하락해 가격 변동과 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이권일의 보증금·계약기간·계약 당사자·실제 점유 여부를 최우선으로 확인하세요.
- 대항력 확정. 전입일은 2022.09.19이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입만 보고 인수액을 단정하면 안 됩니다.
- 채권원인 대조. 이권일이 점유자이면서 신청채권자로 나타나는 이유와 177,555,287원 청구의 법률상 원인을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 서울특별시·국·부천시·안산세무서 관련 압류가 있어 당해세 여부를 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 118,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 반복 유찰 원인. 7회 유찰이라는 사실 자체를 할인기회로만 해석하지 말고 권리·점유·상품성 원인을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구서·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1,507만원”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 사건은 감정가 183,000,000원에서 15,071,000원까지 내려온 7회 유찰 물건이라 표면 할인율은 매우 큽니다. 최근 12개월 실거래 90,000,000원과 비교해도 최저가만 보면 크게 낮습니다. 하지만 현재 확인되는 점유자 이권일은 말소기준권리보다 앞서 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
여기에 최근 거래가격이 과거 대비 48.6% 하락했고, 총 12세대의 도시형생활주택이며, 동일 건물 경매 통계도 평균 7회 유찰·매각률 0.0%입니다. 결론은 단순합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰할 단계가 아닙니다. 이권일의 실제 임대차보증금과 채권관계를 확인해 인수액을 확정한 뒤, 그 실질취득비용을 최근 시세 90,000,000원과 비교해야 합니다. 권리관계가 해소되지 않는 한 가격 할인폭은 투자 매력이 아니라 미확인 위험을 반영한 숫자일 수 있습니다.
