인천지방법원 2025타경32803. 부천시 원미구 심곡동 대림프라우드빌 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 유지성이고, 2020.10.28 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 162,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 없고, 말소기준은 2023.02.06 서울특별시의 압류입니다. 이후 국·부천시 압류와 2025.03.06 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 이권일은 2022.09.19 전입했고 2025.03.05 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 압류보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 자료만으로 대항력과 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 특히 같은 이름의 이권일이 2025.03.06 강제경매를 신청한 채권자로도 나타나므로, 실제 임대차인지 관계인인지, 보증금이 존재한다면 얼마인지를 원본 문서로 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 296-1 대림프라우드빌 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로103번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 대상 면적 | 35.99㎡ |
| 소유자 | 유지성 · 2020.10.28 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 10,550,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 177,555,287원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 확인은 남는다
현재 말소기준은 2023.02.06 서울특별시 압류입니다. 2023.05.25 국 압류, 2023.07.28 부천시 압류, 2025.03.06 강제경매개시결정, 2025.03.14 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 우리은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소되었습니다.
임차관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이권일 | 2022.09.19 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이권일은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되고 배당요구도 했습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 10,550,000원을 그대로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 직접 비교에는 한계
대림프라우드빌은 총 12세대, 2013.10.24 사용승인된 건물입니다. 확인된 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2건으로 평균과 최신 거래가 모두 90,000,000원입니다. 현재 최저가 10,550,000원은 최근 12개월 평균의 11.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 26.64㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2024.10 | 26.64㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 32.35㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
다만 대상 면적은 35.99㎡이고 위 거래는 26.64㎡·32.35㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 90,000,000원을 401호의 확정 시세로 취급하기보다 참고값으로 보는 것이 맞습니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세도 -48.6%로 나타나 하락 폭이 큽니다. 전체 3건 평균 118,333,333원보다 최근 12개월 평균 90,000,000원을 우선해 보는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 589,900원 |
| 2. 경매개시결정 · 이권일 | 177,555,287원 | 9,960,100원 |
| 미배당 | - | 167,595,187원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 현재 최저매각가 10,550,000원을 가정한 계산입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위에서 차감될 수 있고, 임차인의 보증금·최우선변제 여부도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 10,550,000원 | 9,960,100원 | 167,595,187원 |
| 9회 유찰 시 | 7,384,999원 | 6,852,069원 | 170,703,218원 |
| 10회 유찰 시 | 5,169,499원 | 4,676,448원 | 172,878,839원 |
매각가가 더 내려갈수록 신청채권자의 미배당은 증가합니다. 그러나 이 표의 매수인 인수 0원 계산은 임차인의 실제 보증금이 확인되지 않은 상태의 배당 시뮬레이션이므로, 권리분석 결론으로 그대로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 심곡초등학교 북측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물이며 보일러 난방·위생·상하수도 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장 전유부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·자루형 토지이며 북측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,338,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 이권일의 보증금, 실제 지급내역, 점유 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당범위 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 가능 범위도 현재는 확정할 수 없습니다.
- 신청채권자와의 관계 확인. 임차인과 경매신청 채권자의 이름이 동일하므로 채권 발생 원인과 임대차관계를 함께 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시·국·부천시 등의 압류가 있고 당해세가 존재하면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 대상은 35.99㎡인데 확인된 거래는 26.64㎡·32.35㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 8회 유찰, 건물 경매 평균도 7.0회입니다. 단순한 가격 문제인지 권리·점유·환금성 문제인지 원인을 분리해 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,055만원”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
감정가 183,000,000원이 10,550,000원까지 내려온 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균 90,000,000원과 비교해도 최저가는 11.7%에 불과합니다. 그러나 이 사건에는 말소기준보다 먼저 전입한 이권일이 있고 보증금이 확인되지 않습니다. 이 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 소진되지 않는다면 매수인이 부담할 금액이 생길 수 있으므로, 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 여부보다 중요한 것은 이권일의 실제 임대차관계와 보증금 규모입니다. 여기에 8회 유찰, 건물 평균 7.0회 유찰, 최근 거래 추세 -48.6%, 면적이 일치하지 않는 실거래 표본까지 겹쳐 있습니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 인수액을 먼저 확정해야 하는 유형입니다.
