🏷 최저 64% 💰 인수 0원 👥 임차권등기 10명 ⚠️ 미상 점유 1건
1,309,208,000원
서울중앙지방법원 2024타경104810. 관악구 봉천동 23-25 이-샤르망8차 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 물건 구분은 근린시설 + 토지지만 감정 이용상태는 지하1층과 지상1층~지상4층 모두 주택입니다. 말소기준은 2018.09.05 관악신용협동조합 근저당권 864,000,000원이고, 그 뒤 압류·가압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적으로는 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 빈집형 물건이 아닙니다. 등기부상 주택임차권이 10명에게 걸려 있고, 현황조사·명세서상 보증금이 확인되지 않은 점유자도 여럿 있습니다. 특히 전입신고일과 보증금이 확인되지 않는 점유 1건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 입찰 전 원본 서류와 현장 점유를 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경104810 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 23-25 |
| 등기상 표시 | [건물] 서울특별시 관악구 봉천동 23-25,23-45,24-33 이-샤르망8차 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 감정상 지하1층 및 지상1층~지상4층 공히 주택 이용 |
| 소유자 | 백재일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,045,637,200원 / 1,309,208,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악신용협동조합 / 734,635,960원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준은 2018.09.05 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 압류, 경매개시결정, 가압류, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2024.07.04 이후 나타나는 근저당권 이전과 근질권·질권 설정은 같은 담보권의 처분·담보 관계로 보이며, 매수인이 별도 금액을 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력, 우선변제, 승계 확인
보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고는 없습니다. 확인된 임차권등기 보증금 합계는 1,236,420,000원이며, 아래 표의 “대항력 없음”은 모두 2018.09.05 말소기준권리 이후 전입을 근거로 한 판단입니다.
| 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조정호 | 미상 | 2019.06.24 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 미상 | 2023.05.26 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.03.19 | 없음 |
| 박용하 | 미상 | 2024.03.07 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유빈 | 미상 | 2022.06.14 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 봉소희 | 미상 | 2023.01.16 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.04.12 | 없음 |
| 구지연 | 160,000,000원 | 2021.11.19 / 2021.10.22 | 없음 | 배당요구 2023.12.05 | 없음 |
| 최준영 | 20,000,000원 | 2023.01.16 / 2023.01.16 | 없음 | 배당요구 2024.02.05 | 없음 |
| 김지수 | 136,500,000원 | 2020.05.04 / 2020.03.27·2022.03.24 | 없음 | 배당요구 2024.03.29 | 없음 |
| 김가은 | 90,000,000원 | 2020.07.31 / 2020.07.06 | 없음 | 배당요구 2024.07.02 | 없음 |
| 주명원 | 90,000,000원 | 2021.07.23 / 2021.06.29 | 없음 | 배당요구 2024.08.22 | 없음 |
| 이선준 | 130,000,000원 | 2022.04.04 / 2022.03.21 | 없음 | 배당요구 2024.09.09 | 없음 |
| 김석완 | 155,000,000원 | 2022.10.17 / 2022.09.26 | 없음 | 배당요구 2024.10.11 | 없음 |
| 설유정 | 155,000,000원 | 2022.10.31 / 2022.10.11 | 없음 | 배당요구 2024.12.02 | 없음 |
| 홍희표 | 150,000,000원 | 2022.06.03 / 2022.05.03 | 없음 | 배당요구 2024.12.17 | 없음 |
| 정소영 | 149,920,000원 | 2021.02.18 / 2021.01.12 | 없음 | 배당요구 2025.01.31 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 프레임 — 최저가가 아니라 실질취득가로 본다
이 사건의 실질취득가 계산은 단순합니다. 현재 회차 최저매각가 1,309,208,000원에 배당 산정상 매수인 인수액 0원을 더하면 실질취득가는 1,309,208,000원입니다. 감정가 대비로는 64%까지 내려왔지만, 다중 점유·임차권등기·제시외 건물이 함께 있는 물건이라 단순한 할인율만으로 접근하면 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,309,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,492,080원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 864,000,000원 | 864,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서한석 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 135,715,920원 |
현재 최저가 기준 배당 산정상 채권자 총 청구 1,158,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉원중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역 서울대입구역이 있습니다.
- 이용상태. 지하1층과 지상1층~지상4층 모두 주택으로 이용 중입니다. 공부상 근린시설 + 토지라는 표시와 실제 이용상태를 함께 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 192.0㎡, 공시지가 3,610,000원/㎡, 평지·가로장방·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명·호실·문패 대조. 등기부 임차권등기 10명과 현장 점유자를 실제 호실 기준으로 맞춰야 합니다.
- 대항력 미상 점유. 보증금·전입일 미상 점유 1건은 “없음”으로 처리하지 말고 전입세대·명세서 원본으로 보완 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 면적·구조·점유 범위가 실제 사용과 맞는지 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 배당 산정상 인수 0원이어도, 다수 임차권등기와 보증금 미상 점유가 있으면 협의·인도명령·집행 비용을 별도 예산으로 잡아야 합니다.
- 현재 회차 배당. 현재 최저가에서는 채권 전액 배당과 소유자 잔여가 산정되지만, 추가 유찰 시 미배당이 커집니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 시나리오를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 숫자는 분명 매력적으로 보입니다. 감정가 2,045,637,200원에서 2회 유찰되어 최저가는 1,309,208,000원, 감정가의 64%입니다. 배당표도 현재 회차에서는 채권자 전액 배당과 소유자 잔여까지 산정되고, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론은 신중해야 합니다. 이 건물은 실제 주택으로 이용 중이고, 임차권등기 10명에 확인된 보증금만 1,236,420,000원입니다. 대부분은 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·전입일이 확인되지 않는 점유 1건은 끝까지 확인해야 합니다. 권리상 인수는 낮지만, 명도와 점유 검증 난도는 높은 물건입니다. 따라서 이 사건은 “싸다”가 아니라 “서류·현장 대조를 끝낸 사람만 가격을 논할 수 있는 물건”으로 보는 편이 맞습니다.