인천지방법원 2025타경33401. 부천시 소사구 옥길동 우성테크노파크1 1층 지원시설로, 감정평가상 115호부터 124호까지 10개호가 일체로 평가된 물건입니다. 집합건축물대장 전유부상 용도는 자원시설인 제1종근린생활시설·소매점이고, 감정 당시 이용상태는 지원시설인 근린생활시설입니다. 조사 시점에는 각 호실 사이 벽체가 시공되지 않아 내부구획 없이 하나의 공간으로 시설공사 중이었습니다.
권리의 출발점은 2021년 3월 23일 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 6,500,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 주식회사엠씨의 채권최고액 156,000,000원 근저당과 용인시·국·부천시·국민건강보험공단의 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33401 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1 우성테크노파크1 1층 115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 지원시설(근린생활시설) · 115호~124호 10개호 일괄매각 |
| 공부상 용도 | 자원시설(제1종근린생활시설-소매점) |
| 현황 | 10개호 내부구획 없이 일체로 내부공사 중 |
| 소유자 | 주식회사다사요윙윙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 6,767,000,000원 / 1,624,757,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 6,410,442,177원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당의 채권최고액은 6,500,000,000원이며, 2025년 10월 28일 확정채권양도를 원인으로 2025년 11월 3일 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 새로운 선순위 권리가 추가된 것이 아니라 기존 말소기준 근저당의 권리자가 변경된 것입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부는 현장조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,624,757,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 동일 물건군의 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 단일 점포가 아닙니다. 1층 115호부터 124호까지 10개호를 묶어 일괄매각하고, 감정 당시 각 전유부분의 벽체가 없는 상태로 시설공사가 진행 중이었습니다. 취득 후 내부구획, 용도에 맞는 공사 상태, 각 호실별 이용 가능성, 임대수요를 별도로 검토해야 하므로 감정가 대비 하락률을 곧바로 가격 메리트로 환산하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,624,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,647,570원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 6,500,000,000원 | 1,606,109,430원 | 4,893,890,570원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사엠씨 | 156,000,000원 | 0원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 6,656,000,000원 | 1,606,109,430원 | 5,049,890,570원 |
집행비용 18,647,570원을 제외한 금액이 1순위 근저당에 배당되고, 2순위 근저당과 소유자에게는 배당되지 않는 계산입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 1,624,757,000원 | 1,606,109,430원 | 5,049,890,570원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,137,329,900원 | 1,123,556,601원 | 5,532,443,399원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 796,130,930원 | 785,769,621원 | 5,870,230,379원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천소사경찰서 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 1층 115호 외 9개호입니다.
- 현황. 115호부터 124호까지 10개호가 내부구획 없이 일체로 시설공사 중이었습니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25m, 북서측 약 10m, 북동측 약 35m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,908㎡, 평지의 사다리형이며 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·옥길공공주택지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,097,000원입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 주소 표기는 115호지만 매각물건명세서와 감정평가상 115호부터 124호까지 10개호 일괄매각입니다. 매각 대상 목록을 원본으로 대조해야 합니다.
- 내부구획과 공사 상태. 각 호실 벽체가 없는 상태로 시설공사 중이었습니다. 현장 상태와 공사 완료 여부, 각 전유부분 경계 복구 필요성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 자원시설인 제1종근린생활시설·소매점이고 감정상 지원시설로 이용됐습니다. 예정 사업이 공부상 용도에 부합하는지 검토해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사용계약, 인도 가능 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 관련 압류가 5건 존재합니다. 당해세 종류와 체납액을 확인해 배당 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부와 채권자 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 인근 지원시설 매매·임대사례와 예상 공사비를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 대상 목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 10개호의 실제 가치
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021년 3월 23일 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고가 없고 계산상 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 인수 위험은 낮은 편입니다.
그러나 입찰 판단의 중심은 권리보다 물건 현황입니다. 10개호 일괄매각, 내부구획 없는 공사 상태, 임대관계 미상, 실거래 비교 공백이 동시에 존재합니다. 감정가 6,767,000,000원에서 최저가 1,624,757,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증이 필요합니다. 실제 경쟁력은 각 호실의 법적 경계, 내부공사 상태, 가능한 이용방식과 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
