인천지방법원 2025타경33403. 부천시 원미구 심곡동 복사골맨션 나동 3층 304호 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 146,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 50,078,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 김영기 임차인은 2021.11.08 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.18입니다. 말소기준으로 제시된 2022.11.10 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
김영기의 임차보증금은 165,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 50,078,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 1,301,404원을 먼저 제외한 뒤 김영기에게 48,776,596원이 배당되고, 남는 116,223,404원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 합치면 166,301,404원이며, 권리 구조 자체는 결국 보증금 165,000,000원 수준의 실질취득비용이 유지되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33403 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 352-20 복사골맨션 나동 3층 304호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 3층 304호 |
| 전유면적 | 등기사항증명서 36.35㎡ / 집합건축물대장 35.85㎡ · 평가 및 매각은 35.85㎡ 기준 |
| 소유자 | 백상훈 · 2021.10.02 매매 · 거래가액 165,000,000원 · 2021.11.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 189,288,691원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 보증금은 다르다
등기 자체로 보면 2022.11.10 주택도시보증공사 가압류 이후의 국세·부천시 압류, 김영기 주택임차권등기, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김영기의 임차권등기가 소멸한다고 보증금 채무까지 사라지는 것은 아닙니다. 김영기는 말소기준보다 앞선 2021.11.08부터 대항요건을 갖춘 임차인이므로, 배당에서 받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영기 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.08 확정일자 2021.10.18 | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2023.11.14 | 해당 없음 |
| 김혜원 | 2024.11.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 실거래 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
복사골맨션나동의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 140,166,666원이지만 과거 165,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 더 최근 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 124,666,666원, 최신 거래는 2026.03의 128,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -19.9% 추세로 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 36.35㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2026.03 | 35.85㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2026.02 | 36.35㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 36.35㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2021.10 | 35.85㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 35.85㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 124,666,666원 |
표면 최저가 50,078,000원은 최근 시세보다 훨씬 낮지만, 이 물건에서는 그 비교 자체가 핵심을 놓칩니다. 실질취득 기준인 약 165,000,000원은 최근 12개월 평균보다 약 40,333,334원 높고, 최신 128,000,000원 거래보다도 약 37,000,000원 높습니다. 여기에 시장 추세도 -19.9%이므로 “3회 유찰돼 싸졌다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 부담합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 50,078,000원 | 116,223,404원 | 166,301,404원 |
| 4회 유찰 시 | 35,054,600원 | 130,976,383원 | 166,030,983원 |
| 5회 유찰 시 | 24,538,220원 | 141,303,468원 | 165,841,688원 |
낙찰가가 50,078,000원에서 35,054,600원, 24,538,220원으로 내려갈수록 김영기 보증금의 미배당액은 116,223,404원에서 130,976,383원, 141,303,468원으로 커집니다. 즉 유찰이 더 진행돼도 실질취득 총액은 165,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다. 이 사건에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,301,404원 |
| 1. 임차인 김영기 보증금 | 165,000,000원 | 48,776,596원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 189,288,691원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김영기 보증금의 미변제 예상액은 116,223,404원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택. 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 심곡3동행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 섞인 노선상가지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스·마을버스 정류장이 있고, 동남측 직선거리 약 800m 지점에 수도권지하철 1호선 부천역이 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,169,000원/㎡입니다.
- 규모. 복사골맨션나동은 16세대, 사용승인일은 2001.12.29입니다. 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 50,078,000원이 아니라 대항력 임차보증금까지 합친 실질취득 약 165,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김영기 보증금 잔액 확인. 현재 배당 추정상 116,223,404원이 매수인 인수입니다. 실제 배당표와 세금 우선순위를 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 기대 금지. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 총부담은 165,000,000원대에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 최근12개월 평균 124,666,666원, 최신 거래 128,000,000원, 최근 추세 -19.9%를 기준으로 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
- 김혜원 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 면적 차이 확인. 등기 36.35㎡와 건축물대장 35.85㎡가 다르며, 평가·매각은 35.85㎡ 기준입니다.
맺으며 — “5천만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 146,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 50,078,000원까지 떨어졌지만, 김영기의 대항력 있는 임차보증금 165,000,000원이 존재합니다. 현재 회차 기준 미변제액 116,223,404원을 매수인이 인수하므로 표면 최저가는 실질취득가가 아닙니다. 추가 유찰에서도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나 총부담은 계속 165,000,000원대에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 124,666,666원, 최신 거래는 128,000,000원이고 최근 가격 추세는 -19.9%입니다. 즉 실질취득가격이 최근 시세 이상인 데다 3회 유찰된 다세대주택입니다. 이 물건은 “낙찰가가 싸다”가 아니라 “인수까지 더하면 최근 시세보다 비싸다”가 결론입니다.
