35,055,000원
인천지방법원 2025타경33403. 부천 원미구 심곡동 복사골맨션 나동 304호입니다. 감정가 146,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 35,055,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 약 24%에 매수할 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 입찰가격보다 매수인이 떠안는 임차보증금을 먼저 확인해야 하는 경매입니다.
등기부상 김영기의 임차보증금은 165,000,000원입니다. 전입신고와 점유개시일이 2021.11.08로 말소기준인 2022.11.10보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.10.18이고 배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권등기와 함께, 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 증가하는 구조입니다. 현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 매각대금이 김영기에게 배당되더라도, 매수인의 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다. 시세 비교의 기준은 35,055,000원이 아니라 약 165,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33403 (강제경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 352-20 복사골맨션 나동 3층 304호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부일로 397 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 · 지상 5층 중 3층 |
| 전유면적 | 등기부 36.35㎡ / 집합건축물대장 35.85㎡ 건축물대장상 35.85㎡를 기준으로 평가·매각 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.11.08 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 | 146,000,000원 |
| 최저매각가 | 35,055,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 · 청구액 189,288,691원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.10 · 갑구 16번 · 주택도시보증공사 가압류 778,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 실제 임차인·점유자 | 김영기, 김혜원 · 총 2명 확인 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차권
말소기준권리는 2022.11.10 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액은 778,000,000원이며, 매각으로 말소될 권리입니다. 그 이후 등기된 국세·지방세·국민건강보험공단 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정도 매각으로 말소되는 구조입니다.
하지만 김영기의 임대차는 가압류보다 먼저 시작되었습니다. 2021.11.08 전입 및 점유, 2021.10.18 확정일자가 확인되고, 2023.11.14 임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기 날짜가 말소기준보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 이 물건에서는 기존 임차인의 대항력이 중요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
김영기 건물 전부 · 주거 을구 17번 임차권등기 |
전입·점유 2021.11.08 확정 2021.10.18 배당요구 2023.11.14 |
165,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 |
| 김혜원 현황조사상 점유자 |
전입 2024.11.19 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 별도 승계 확인 없음 |
김영기: 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 보증금 165,000,000원 중 배당받지 못하는 부분을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가에 따른 예상 인수액은 130,975,990원입니다.
김혜원: 전입일 2024.11.19가 말소기준권리보다 늦어 기재된 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 구체적인 점유관계가 확인되지 않았으므로 추가 조사 대상입니다. 김영기와의 관계 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
③ 실질취득 계산 — 낙찰가가 떨어져도 총액은 약 1.65억
현재 최저매각가 35,055,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,030,990원을 제외한 34,024,010원이 김영기에게 우선 배당되는 것으로 추정됩니다. 보증금 165,000,000원에서 배당액을 제외한 130,975,990원이 매수인 인수액입니다.
집행비용을 제외하면 낙찰가와 미배당 보증금의 합계는 김영기의 보증금 수준인 165,000,000원에 사실상 고정됩니다. 낙찰가가 하락하면 그만큼 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인 인수액은 커지는 구조이기 때문입니다.
| 구분 | 현재 회차 | 5회 유찰 시 | 6회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 35,055,000원 | 24,538,500원 | 17,176,950원 |
| 감정가 대비 | 약 24% | 약 17% | 약 12% |
| 보증금 인수 구조 | 미배당분 인수 | 미배당분 증가 | 미배당분 증가 |
| 실질취득 기준 | 보증금 약 1.65억 | 보증금 약 1.65억 | 보증금 약 1.65억 |
회차별 실질취득은 대항력 있는 보증금 165,000,000원이 전액 변제되지 않는다는 전제의 구조적 비교입니다. 집행비용과 배당순위에 따라 실제 인수액 및 총 취득비용은 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래가격보다 높다
복사골맨션나동은 16세대 규모로, 2001.12.29 준공된 다세대주택입니다. 확인된 실거래 6건 중 최근 12개월 거래는 3건이며, 평균은 124,666,666원입니다. 전체 거래 평균 140,166,666원에는 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 최근 시세를 우선해서 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 36.35㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2026.03 | 35.85㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2026.02 | 36.35㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 36.35㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2021.10 | 35.85㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 35.85㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 124,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 140,166,666원 |
최저가 35,055,000원은 최근 실거래 평균의 28.1%에 불과합니다. 하지만 이는 보증금 인수를 제외한 표면적인 비교입니다. 실제로 부담해야 하는 약 165,000,000원을 기준으로 보면 최근 평균은 물론, 최신 거래인 128,000,000원까지 웃돕니다.
더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -19.9%입니다. 과거 2021년 거래가격 165,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하면 하락 흐름을 반영하지 못합니다. 이 사건은 낙찰가 하락에 따른 착시와 과거 고가 거래에 따른 시세 착시를 동시에 주의해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 35,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,030,990원 |
| 1. 임차인 김영기 · 우선변제 | 165,000,000원 | 34,024,010원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 778,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 · 신청채권자 | 189,288,691원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 김영기 미배당 보증금 | — | 130,975,990원 |
매수인 인수액은 매각대금에서 지급하는 배당금과 별도이며, 배당총액에 포함되지 않습니다. 집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세 등 우선 배당 가능 금액과 최우선변제 항목에 따라 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
주택도시보증공사의 가압류 청구금액 778,000,000원과 한국주택금융공사의 신청채권 189,288,691원은 이 예상배당에서 전액 미배당입니다. 다만 일반 채권자의 미배당금과 김영기의 대항력 있는 임차보증금은 구분해야 합니다. 일반 채권자의 미배당 청구액을 매수인이 그대로 승계한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡3동행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 노선상가 지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있으며, 동남측 직선거리 약 800m 지점에 수도권지하철 1호선 부천역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 편익은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕의 5층 건물입니다. 상하수도·위생·도시가스설비가 있으며, 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 상세한 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25m의 포장도로에 접합니다. 토지는 세장형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 대로3류에 접하며 공시지가는 3,169,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 거래가격이 과거보다 19.9% 낮아진 흐름을 보이므로, 과거 거래가격이나 전체 평균만을 기준으로 매각 가능 가격을 판단해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김영기 보증금 인수. 대항력 있는 임차보증금 165,000,000원과 예상 미배당액 130,975,990원을 최우선으로 확인하세요. 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 을구 17번 주택임차권등기의 인수 문구와 배당요구 사실, 임차인의 대항력 유지 및 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다.
- 김혜원 점유관계 확인. 전입일이 말소기준권리 이후이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 기존 임차인과의 관계 및 실제 점유 상황을 조사하세요.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 등 압류의 실제 우선 배당 여부에 따라 김영기의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준의 시세 비교. 최근 거래 평균 124,666,666원과 최신 거래 128,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다. 표면적인 최저매각가 35,055,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 면적 불일치. 등기부상 36.35㎡와 건축물대장상 35.85㎡가 다릅니다. 건축물대장 면적으로 평가·매각하는 사항을 원본에서 재확인하세요.
- 내부 상태와 명도. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자, 내부 수선 가능성, 인도 조건 및 비용을 확인하세요.
- 관리비·기타 비용. 미납 공용관리비와 취득 관련 부대비용을 별도로 조사하고, 등기부·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서 최신 원본을 대조하세요.
맺으며 — “4회 유찰됐어도 싸게 사는 경매는 아니다”
이 사건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 감정가 146,000,000원짜리 물건이 4회 유찰되어 35,055,000원까지 내려왔지만, 그 이면에는 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원이 있습니다.
현재 최저가를 기준으로 김영기의 예상 미배당 보증금은 130,975,990원이며, 매수인이 이를 인수하면 실질취득은 집행비용 추정분을 제외하고 약 165,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 124,666,666원과 최신 거래 128,000,000원보다 모두 높습니다. 게다가 최근 시세는 -19.9%의 하락 추세입니다.
추가 유찰이 진행되더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조여서 최저가 하락만으로 가격 문제가 해결되지 않습니다. 김혜원의 점유관계, 세금 배당순위, 공부상 전유면적 불일치도 추가 확인이 필요합니다.
결론적으로 이 물건은 최저가 할인율보다 임차보증금 인수 구조가 지배하는 사건입니다. 최근 시세를 웃도는 실질취득액과 하락 추세, 4회 유찰 및 추가 권리확인 사항을 고려하면 현재 조건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 입찰 전에는 임차보증금의 실제 반환·배당 관계가 변경되었는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
