인천지방법원 2025타경33528. 부천시 원미구 중동 우호탑스빌 5층 503호, 전용 42.4㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 첫 소멸기준이 되는 2023.11.15. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 황예은이 2023.01.10. 전입·점유했고, 2022.12.09. 확정일자를 갖췄다는 점입니다. 황예은의 보증금은 150,000,000원이고 배당요구도 했습니다.
현재 최저매각가 107,100,000원에서 집행비용 2,299,400원을 먼저 제외하면 황예은에게 104,800,600원이 배당되고, 남은 45,199,400원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 경제적 부담은 107,100,000원에서 끝나지 않고 152,299,400원까지 올라갑니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 황예은에게 배당되는 금액이 줄면서 인수액이 늘기 때문에, 실질취득비용은 보증금 150,000,000원을 중심으로 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 774-21 우호탑스빌 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 심중로107번길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.4㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 배영일 · 2021.05.20. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 166,836,967원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준 뒤에 설정된 사단법인케이비미소금융재단, 세종신용보증재단, 광주신용보증재단, 충남신용보증재단의 각 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사의 가압류 역시 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 성립한 황예은의 대항력까지 없애는 것은 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황예은 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2023.01.10. 확정일자 2022.12.09. | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 45,199,400원 |
| 박대근 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.01.14. | 미상 | 말소기준 후 전입 | 미상 | 확인 필요 |
박대근의 전입일은 말소기준 2023.11.15.보다 뒤인 2025.01.14.로 확인됩니다. 현 자료에서는 대항력 없는 점유자로 분류되어 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차의 구체적 내용과 배당관계는 매각물건명세서 및 원본 서류에서 재확인할 필요가 있습니다. 황예은과 달리 박대근에게 대항력이 있다고 단정할 수 있는 자료는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 89.2%가 아니라 실질취득가를 봐야 한다
우호탑스빌은 12세대, 2003.01.16. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 42.4㎡의 확인된 실거래는 2건으로, 최신 거래는 2023.06. 120,000,000원, 이전 거래는 2021.12. 135,000,000원입니다. 전체 평균은 127,500,000원이지만 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균 120,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 42.4㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 42.4㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 42.4㎡ | 2건 | 127,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.4㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
거래 표본도 2건에 불과하고, 최신 확인 거래가 2023.06.입니다. 여기에 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 확인된 거래량과 경매 이력 모두 환금성을 공격적으로 평가하기 어려운 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 황예은 보증금 | 150,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 887,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 사단법인케이비미소금융재단 | 20,847,779원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 세종신용보증재단 | 7,500,004원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충남신용보증재단 | 13,416,686원 | 0원 |
| 7. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 166,836,967원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 집행비용 2,299,400원과 황예은 우선변제 104,800,600원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 황예은의 미배당 보증금 45,199,400원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 107,100,000원 | 45,199,400원 | 152,299,400원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 85,680,000원 | 66,262,240원 | 151,942,240원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 68,544,000원 | 83,089,792원 | 151,633,792원 |
5회 유찰에서 7회 유찰로 내려가면 표면상 최저가는 107,100,000원에서 68,544,000원까지 떨어지지만, 같은 기간 인수액은 45,199,400원에서 83,089,792원으로 증가합니다. 실질취득은 152,299,400원 → 151,942,240원 → 151,633,792원으로 보증금 150,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트로 직결되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 2003.01.16. 사용승인된 철근콘크리트조 지상5층 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 부천중학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·소규모 근린생활시설이 형성된 기존 주택지입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접하며, 토지는 평지의 세로장방형 공동주택 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 외벽 드라이비트, 내벽 벽지·일부 타일, 알미늄샤시이며 기본 위생·급배수·도시가스 난방설비와 1층 필로티 주차장이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 확인된 동일면적 거래가 2건뿐이며, 최신 거래는 2023.06.입니다. 가격 추세 -11.1%와 평균 유찰 5.0회를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 107,100,000원이 아닌 152,299,400원을 자금부담의 기준으로 잡아야 합니다.
- 황예은 미배당액 재확인. 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 보증금 잔액도 달라집니다. 최종 배당관계와 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 박대근 임대차 내용 확인. 전입일은 2025.01.14.로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 하락장 보정. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 120,000,000원이고 추세가 -11.1%이므로, 과거 전체 평균 127,500,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 12세대 다세대주택, 확인 실거래 2건, 평균 유찰 5.0회라는 점을 매도 시나리오에 반영해야 합니다.
- 배당 우선순위 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 요소가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.52억 실질취득”이 본질
감정가 153,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 107,100,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 이 물건에는 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 황예은의 150,000,000원 보증금이 있습니다. 현재 배당 가정에서 104,800,600원만 배당되고 45,199,400원이 남기 때문에 매수인의 실질취득 부담은 152,299,400원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 늘어 6회 유찰 시 151,942,240원, 7회 유찰 시 151,633,792원으로 실질 부담이 크게 떨어지지 않습니다. 반면 확인된 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 120,000,000원이고 가격 추세도 -11.1%입니다. 여기에 12세대 소규모 다세대, 실거래 2건, 평균 유찰 5.0회까지 겹칩니다. 최저가 할인율은 크지만 경제적 취득가격은 최근 시세보다 높고, 선순위 임차보증금 승계가 확정적으로 존재하는 고위험 가격구조입니다.
