인천지방법원 2025타경33586. 부천시 소사구 심곡본동 코모도타워 5층 516호, 공부상 업무시설-오피스텔입니다. 이 물건은 숫자만 보면 감정가 215,000,000원에서 최저가 25,295,000원까지 6회 유찰되어 매우 저렴해 보입니다. 그러나 권리분석의 기준점은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액입니다. 노진영의 전입일은 2022.01.04, 점유개시는 2022.01.17이고, 말소기준권리인 2023.01.30 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차를 기준으로 매각대금 25,295,000원에서 집행비용 855,310원이 먼저 빠지고, 임차인에게 24,439,690원이 배당되는 것으로 추정되어 150,560,310원이 미배당됩니다. 즉 매수인의 현금 지출 구조는 낙찰가 25,295,000원 + 인수 150,560,310원 = 175,855,310원입니다. 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나는 구조여서 실질취득액은 보증금 175,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 5층 516호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전용 36.0㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 안연숙 · 이상일 (각 153730분의 76865) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 25,295,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 192,692,065원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 준공 / 규모 | 2021.01.22 · 코모도타워 140호 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 자체보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
말소기준권리는 2023.01.30 주식회사파트너스종합관리의 가압류 81,188,130원입니다. 이후의 경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2024.01.17 등기되어 말소기준보다 뒤지만, 임차인의 전입 2022.01.04·점유 2022.01.17·확정일자 2021.12.23은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노진영 | 건물의 전부 | 2022.01.04 / 2022.01.17 | 2021.12.23 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 예상 150,560,310원 |
노진영은 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받을 수 없어 미배당액 150,560,310원이 남습니다. 특히 국세·지방세 압류 4건 중 당해세로 선순위 차감되는 금액이 있다면 임차인 배당액이 더 줄어 실제 인수액은 현재 추정치보다 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.76억’을 봐야 한다
코모도타워 전용 36.0㎡의 확인된 거래는 최근 2024.06에 149,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 149,000,000원입니다. 전체 5건 평균은 186,736,000원이지만, 2021~2022년의 209,680,000원·210,000,000원·216,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -29.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 36.0㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 2024.06 | 36.0㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 2022.08 | 36.0㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.04 | 36.0㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 2021.07 | 33.15㎡ | 4 | 209,680,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.0㎡ | 2건 | 149,000,000원 |
현재 실질취득 175,855,310원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 149,000,000원보다 26,855,310원 높아 약 118.0% 수준입니다. 따라서 최저가 25,295,000원이 최근 시세의 17.0%라는 숫자는 투자 메리트를 뜻하지 않습니다. 대항력 인수액을 합치면 오히려 최근 시세 이상입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 25,295,000원 | 150,560,310원 | 175,855,310원 |
| 7회 유찰 시 | 17,706,500원 | 158,012,217원 | 175,718,717원 |
| 8회 유찰 시 | 12,394,550원 | 163,228,552원 | 175,623,102원 |
유찰이 더 진행되어 최저가가 17,706,500원, 12,394,550원까지 내려가더라도 예상 인수액은 각각 158,012,217원, 163,228,552원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 계속 약 175,000,000원대에 머뭅니다. 이 구조에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 25,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 855,310원 |
| 1. 임차인 노진영 보증금 | 175,000,000원 | 24,439,690원 |
| 2. 가압류 · 주식회사파트너스종합관리 | 81,188,130원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 192,692,065원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 중 150,560,310원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 배당액 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부상 업무시설-오피스텔입니다. 아파트로 가정해 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 입지. 심곡본1동행정복지센터 북측 인근으로, 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부천역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물의 5층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 동측 10m·남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 동일면적 거래는 149,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 29.7% 낮습니다.
- 유찰 이력. 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.4회인데 본건은 이미 6회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액 우선 확인. 현재 예상 인수액은 150,560,310원입니다. 입찰가를 낮춰도 인수액이 늘어 총액이 크게 내려가지 않습니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 노진영 보증금 175,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 실제 선순위 배당되는 당해세가 있는지 확인해야 실질 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.02.25 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 원본 등기 및 매각물건명세서와 함께 처리 관계를 대조해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 186,736,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 149,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 반영. 공부상 용도가 오피스텔이므로 주거용 아파트와 동일한 수요·환금성을 전제로 계산하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·체납세 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,529만원에 사는 경매”가 아니다
이 사건은 6회 유찰되어 최저가가 25,295,000원까지 내려왔지만, 가격 판단의 출발점은 그 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 노진영의 보증금 175,000,000원 중 현재 예상 미배당액 150,560,310원을 매수인이 인수하므로, 실제 자금 부담은 175,855,310원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 실거래 149,000,000원보다 약 18.0% 높습니다.
더 유찰되어 낙찰가가 17,706,500원 또는 12,394,550원으로 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 175,718,717원, 175,623,102원으로 거의 그대로입니다. 여기에 당해세가 선순위로 배당되면 임차인 미배당액이 더 커질 가능성까지 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐느냐”가 아니라 “대항력 보증금까지 합친 총 취득부담이 최근 시세와 어떤 관계인가”입니다.
