인천지방법원 2025타경33679. 부천 역곡동 제이디펠리시티 3층 302호 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 감정가 328,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 229,600,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2021.12.28. 전입·점유를 시작한 김봉선의 보증금 317,000,000원이 2023.03.03. 말소기준 압류보다 앞서 있어 대항력이 있다는 점이 핵심입니다.
김봉선은 확정일자 2021.11.29., 전입·점유 2021.12.28.이고 배당요구도 했습니다. 현재 매각대금 229,600,000원에서 집행비용 4,014,400원을 먼저 제외하면 임차인에게 225,585,600원이 배당되고, 남는 보증금 91,414,400원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 결과적으로 현재 회차 총부담은 321,014,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33679 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 99-5 제이디펠리시티 3층 302호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 역곡로 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택-다세대주택 · 5층 건물 중 3층 |
| 비교대상 면적 | 44.13㎡ |
| 소유자 | 강인성 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 229,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 351,969,220원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.03.03. 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김봉선은 말소기준보다 앞선 2021.12.28. 전입·점유를 갖춘 임차인입니다. 2024.01.10. 설정된 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 선행 대항력에 기초한 미회수 보증금 반환의무는 별도이므로 배당으로 회수하지 못한 금액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김봉선 대항력 | 2021.12.28. 확정일자 2021.11.29. | 317,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2024.01.10. | 91,414,400원 |
| 나향기 | 2024.07.22. | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 |
나향기는 2024.07.22. 전입으로 말소기준권리인 2023.03.03. 압류보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 229,600,000원 | 91,414,400원 | 321,014,400원 |
| 6회 유찰 시 | 183,680,000원 | 136,691,520원 | 320,371,520원 |
| 7회 유찰 시 | 146,944,000원 | 172,913,216원 | 319,857,216원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 229,600,000원에서 183,680,000원, 다시 146,944,000원으로 내려가더라도 임차보증금 미배당분이 91,414,400원 → 136,691,520원 → 172,913,216원으로 늘어납니다. 따라서 실질취득은 321,014,400원 → 320,371,520원 → 319,857,216원으로 거의 변하지 않습니다. “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
시세자료상 JD펠리시티 거래는 4건이며 평균 406,000,000원, 최고 430,000,000원, 최저 398,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.10. 430,000,000원이고, 최근 거래 평균으로 제시된 값도 430,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +8.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 57.56㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2022.10 | 57.31㎡ | 5 | 398,000,000원 |
| 2022.10 | 57.31㎡ | 5 | 398,000,000원 |
| 2022.06 | 57.31㎡ | 5 | 398,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 406,000,000원 |
특히 단순 최저가 229,600,000원은 최근 거래 430,000,000원의 53.4%로 보이지만, 이 비율에는 매수인이 인수할 수 있는 91,414,400원이 빠져 있습니다. 권리분석상 가격 비교의 기준은 229,600,000원이 아니라 현재 실질취득 321,014,400원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 229,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,014,400원 |
| 1. 임차인 김봉선 보증금 | 317,000,000원 | 225,585,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 351,969,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 김봉선은 225,585,600원을 배당받고 보증금 부족분 91,414,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 배당재원이 남지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역곡중학교 남측 인근. 주변은 중·소규모 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물 중 3층이며, 승강기·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 393.2㎡, 공시지가 2,474,000원/㎡, 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 규모. JD펠리시티는 10세대이며 사용승인 관련 기준일은 2021-11-05로 제시돼 있습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.5회이며, 본건은 현재 5회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가 확인. 현재 기준 229,600,000원에 응찰하더라도 인수 91,414,400원을 더한 321,014,400원이 핵심입니다.
- 김봉선 보증금 재확인. 전입 2021.12.28., 확정일자 2021.11.29., 보증금 317,000,000원, 배당요구 사실을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 나향기 점유 확인. 2024.07.22. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 점유관계를 점검해야 합니다.
- 면적 맞는 실거래 확보. 현재 거래표본은 57㎡대이고 비교대상 면적은 44.13㎡로 다릅니다. 같은 면적대 거래가 확보돼야 가격 판단 신뢰도가 올라갑니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.12.28. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 입찰 전 등기 원문과 매각조건을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “3.21억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 감정가 328,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 229,600,000원까지 내려온 모습만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 김봉선의 317,000,000원 보증금과 선행 대항력이 있기 때문에 현재 회차에서 매수인이 떠안을 수 있는 금액은 91,414,400원, 실질취득은 321,014,400원입니다.
더 중요한 점은 다음 회차에서도 총부담이 크게 줄지 않는다는 것입니다. 6회 유찰 가정에서는 320,371,520원, 7회 유찰 가정에서도 319,857,216원입니다. 즉 이 물건의 승부처는 “최저가가 얼마나 더 떨어지나”가 아니라 대항력 임차인의 보증금까지 포함한 약 3.20억의 실질취득가가 대상 면적 44.13㎡의 실제 시세에 비해 충분히 경쟁력이 있는가입니다. 현재 실거래 표본은 면적이 달라 그 답을 확정하기 어렵습니다. 가격 할인처럼 보이는 숫자보다 인수 구조를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
