인천지방법원 2025타경33682. 부천시 소사구 옥길동 부천옥길대우센트럴프라자의 자동차관련시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 주차장이고, 감정평가상 1층 118호는 주차장 진출입구 및 차량이동램프, 4층 407호는 주차장 및 차량이동 통로·램프 등으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
감정가는 596,000,000원이지만 다섯 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 100,170,000원입니다. 다만 이 큰 하락폭만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 주거용이나 일반 근린상가와 달리 실제 이용이 차량 램프·통로인 특수한 물건이고, 별도의 실거래 시세 자료도 없어 환금가치 자체를 먼저 검증해야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33682 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-1 부천옥길대우센트럴프라자 1층 118호 |
| 용도 / 이용상태 | 자동차관련시설(주차장) · 주차장 진출입구·차량이동램프·주차장·차량이동 통로 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 · 사용승인일 2017.10.25 |
| 소유자 | 주식회사도림티앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 100,170,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,267,914,259원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건, 인수는 0원
2017년 주식회사도림티앤씨 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 무궁화신탁으로 신탁등기가 들어갔지만, 2017.11.08 신탁재산 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.04.01 바로저축은행 근저당 780,000,000원입니다. 이어 2024.05.27 비디앤에이치 근저당 1,200,000,000원이 설정됐고, 2025.06.05 바로저축은행의 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·환금성 — ‘감정가의 16.81%’만 보면 안 된다
현재 최저가는 100,170,000원으로 감정가 596,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 금액을 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 5회 유찰 자체가 일반적인 수요가 강하지 않았다는 점을 확인하게 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 100,170,000원 | 97,967,620원 | 1,882,032,380원 |
| 6회 유찰 시 | 70,119,000원 | 68,456,858원 | 1,911,543,142원 |
| 7회 유찰 시 | 49,083,300원 | 47,799,801원 | 1,932,200,199원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 70,119,000원, 49,083,300원으로 내려가지만 채권자의 미배당은 오히려 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자가 회수하지 못하는 금액입니다. 따라서 이 물건은 “채권이 많이 남으니 위험하다”가 아니라, 낮은 매각가에도 외부 수요가 붙을 수 있는 용도인지를 따져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,202,380원 |
| 1. 근저당 · 주식회사바로저축은행 | 780,000,000원 | 97,967,620원 |
| 2. 근저당 · 주식회사비디앤에이치 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 1,980,000,000원 중 예상 배당액은 97,967,620원이고, 미배당은 1,882,032,380원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 이용상태·입지 — ‘상가’가 아니라 차량동선 시설
- 실제 이용. 1층 118호는 주차장 진출입구 및 차량이동램프, 4층 407호는 주차장·차량이동 통로·램프 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부천소사경찰서 남측 인근으로 아파트·근린생활시설·업무시설·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·노외주차장·공공주택지구·과밀억제권역이며 토지면적은 2,127.8㎡입니다.
- 도로. 토지는 외곽 3면으로 포장도로에 접하고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주차장 권리·운영 구조. 전유부분이 실제로 차량 진출입·통로 역할을 하고 있으므로 독립적으로 사용·폐쇄·변경할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재되어 있으므로 1층 118호와 감정평가에 함께 기재된 4층 407호의 관계와 매각 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 현재 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 단순 가격 하락이 아니라 특수 용도에 따른 수요 부족 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 임대·점유 확인. 별도 임차인 내역은 확인되지 않지만 감정요항상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 바로저축은행 근저당에는 4층 407호 공동담보가 기재되어 있고, 비디앤에이치 근저당에도 공동담보목록이 존재합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서의 매각대상과 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘팔 수 있느냐’
권리구조는 비교적 명확합니다. 바로저축은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 일반 상가나 주거용 부동산처럼 보면 안 됩니다. 실제 이용은 주차장 진출입구·차량이동램프·통로이고, 이미 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다.
실거래 비교자료가 없는 상황에서 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 이 사건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 하지만 환금성과 사용수익성 검증이 먼저인 특수물건”입니다. 응찰 판단의 중심은 할인율이 아니라 주차장 전유부분을 실제로 어떻게 사용할 수 있고, 향후 누구에게 다시 매도할 수 있는지에 두는 편이 데이터와 가장 일치합니다.
