인천지방법원 2025타경33886. 부천시 원미구 심곡동 에이엔캐슬 5층503호, 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 이상준은 2021.07.22. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.12., 보증금은 245,000,000원입니다. 2023.07.25. 주택임차권등기까지 마쳤으며, 경매의 말소기준으로 선언된 2025.07.03. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.
현재 최저가는 59,545,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 248,000,000원의 약 24%이지만, 배당표상 임차인에게 돌아가는 금액은 58,073,190원이고 보증금 부족분 186,926,810원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가가 떨어질수록 임차인의 미배당액이 커지는 구조라서, 낙찰가 + 인수액의 실질취득은 보증금 약 245,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 339-1 에이엔캐슬 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 50.14㎡ · 5층 건물 내 5층503호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조재현 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 59,545,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 290,002,553원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상준 | 건물의 전부 | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 이상준은 건물 전부를 주거용으로 임차했고, 전입·점유일은 2021.07.22., 확정일자는 2021.05.12.입니다. 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가에서는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
에이엔캐슬은 총 12세대이며 사용승인일은 2018.10.22.입니다. 확인되는 최근 거래는 2025.02. 전용 41.96㎡ 2층, 180,000,000원 1건입니다. 이 경매물건의 전용면적은 50.14㎡로 거래 사례와 면적이 같지 않으므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 41.96㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
표면 최저가 59,545,000원은 최근 거래가의 33.1%에 불과하지만, 이 수치는 가격 매력을 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 이 사건은 선순위 대항력 임차보증금을 떠안는 구조이므로 비교 기준은 실질취득 약 245,000,000원입니다. 이는 최근 거래 180,000,000원의 약 136.1%입니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴하다거나 유찰로 가격 메리트가 커졌다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,545,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,810원 |
| 1. 임차인 이상준 보증금 | 245,000,000원 | 58,073,190원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 290,002,553원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 245,000,000원 중 58,073,190원이 배당되고 186,926,810원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 290,002,553원은 배당 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층503호이며 사용승인일은 2018.10.22.입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 각각 노폭 6m 및 3m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,493,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대이며 확인되는 거래가 1건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 59,545,000원이 아니라 임차보증금 승계까지 포함한 실질취득 약 245,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 이상준 보증금 245,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 5회 유찰 시 인수 204,468,767원, 6회 유찰 시 인수 216,748,137원으로 늘어납니다. 최저가 하락만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 실거래 비교 주의. 최근 거래는 41.96㎡, 대상은 50.14㎡로 면적이 다르고 거래 표본도 1건뿐입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당요구·임차권등기와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5천만원대 낙찰가가 곧 5천만원대 취득가는 아니다”
이 사건은 유찰 횟수나 최저가만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이상준의 보증금이 245,000,000원이고, 현재 회차에서만 186,926,810원이 매수인에게 승계됩니다. 낙찰가가 더 떨어지면 그만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로 실질취득은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.
최근 거래 180,000,000원과 비교하면 실질취득 약 245,000,000원은 약 136.1%입니다. 거래 사례의 면적 차이와 단 1건뿐인 표본을 감안하더라도, 현재 구조에서 ‘유찰이 많이 됐으니 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
