인천지방법원 2025타경33948. 경기도 부천시 원미구 역곡동의 역곡1동이편한세상 201동 7층 703호, 전용면적에 대응하는 거래면적 109.1495㎡의 아파트입니다. 감정가 6억 3,800만원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 4억 4,660만원으로 내려온 상태로 기재되어 있습니다.
권리관계의 중심은 2004년 9월 21일 설정된 주식회사제일은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 1억 2,000만원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 점유자도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
그런데 이 물건은 권리관계보다 먼저 확인해야 할 절차상 문제가 있습니다. 등기부상 2025타경33948 경매개시결정은 2026년 5월 6일 취하로 말소됐고, 2026년 5월 7일에는 윤활을 채권자로 하는 2026타경172 강제경매개시결정이 새로 등기되어 있습니다. 반면 가격·배당 시나리오에는 윤활의 청구금액이 반영되어 있습니다. 따라서 사건번호, 매각기일, 배당자료의 귀속을 원본으로 대조하는 작업이 최우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33948 (강제경매로 기재) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 213 역곡1동이편한세상 제201동 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 지봉로143번길 38 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 거래비교 면적 109.1495㎡ · 지상 12층 건물 중 7층 |
| 단지 | 대림e-편한세상2차 · 150세대 · 2004.07.23 준공 |
| 소유자 | 윤호 · 2025.06.20 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 638,000,000원 / 446,600,000원 |
| 유찰 횟수 | 1회 · 감정가의 70% |
| 신청채권액 | 312,863,013원 (배당 시뮬레이션상 윤활 청구액) |
| 자료상 매각기일 | 2026.05.14 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2004년 근저당
말소기준권리는 2004.09.21 주식회사제일은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 채무자는 윤장의로 기재되어 있습니다. 이후 소유권이전으로 현재 소유자 윤호가 등기되어 있지만, 선순위 근저당권은 그대로 존속하고 있습니다.
2014년에는 주식회사한국스탠다드차타드은행의 임의경매개시결정이 있었으나 2015.04.15 취하로 말소됐습니다. 2025년에는 윤경자 등 채권자들의 강제경매개시결정이 등기됐지만, 이 역시 2026.05.06 취하를 원인으로 말소됐습니다.
2025년 10월의 세무서 압류 2건은 각각 2025.10.15와 2025.12.19에 해제되어 말소됐습니다. 등기부 요약상 압류 건수는 0건입니다. 2026타경172의 경매개시결정은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 해당 사건의 유효한 매각이 진행된다면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없는 것으로 분류
현황조사와 매각물건명세서에 윤주환이 조사되어 있습니다. 전입일은 2009.06.12로 확인되며, 말소기준권리인 2004.09.21 근저당권보다 늦습니다. 따라서 조사자료의 판정대로 대항력은 없는 것으로 봅니다.
| 조사 대상 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤주환 | 2009.06.12 | 미상 / 미상 | 미상 |
대항력 없음 우선변제 미확인 인수 0원 추정 |
보증기관의 대위변제나 임차인 지위 승계로 인한 중복 신고 정황은 확인되지 않습니다. 조사 대상은 윤주환 1명이며, 매수인 인수액 0원은 현재 배당 시뮬레이션을 기준으로 한 추정치입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.1%
비교 단지는 대림e-편한세상2차이며, 전체 실거래 평균보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 거래가는 637,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 647,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 109.56㎡ | 7층 | 647,000,000원 |
| 2026.07 | 109.56㎡ | 7층 | 640,000,000원 |
| 2026.02 | 109.56㎡ | 1층 | 625,000,000원 |
| 2025.04 | 111.59㎡ | 12층 | 603,000,000원 |
| 2024.11 | 109.15㎡ | 10층 | 590,000,000원 |
| 2024.01 | 101.74㎡ | 8층 | 615,000,000원 |
| 2021.08 | 101.74㎡ | 1층 | 650,000,000원 |
| 2021.07 | 99.84㎡ | 7층 | 670,000,000원 |
| 2021.06 | 109.56㎡ | 1층 | 630,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 637,333,333원 |
최근 거래 3건은 625,000,000원~647,000,000원 범위입니다. 이 중 최신 거래는 2026.07의 647,000,000원으로, 대상 물건과 동일한 7층 거래입니다.
| 감정가 | 638,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 446,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 637,333,333원 |
| 최신 거래 | 647,000,000원 |
| 최저가 / 최근 평균 | 70.1% |
| 최근 추세 | +1.8% |
최저매각가 446,600,000원은 최근 12개월 평균 637,333,333원의 70.1%입니다. 최근 평균 대비 약 29.9% 낮고, 최신 거래 647,000,000원과 비교해도 약 69.0% 수준입니다. 감정가 638,000,000원은 최근 12개월 평균과 거의 같은 수준이므로, 감정가 자체가 최근 시세보다 크게 높게 산정된 물건으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 446,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.5% 추정) | - | 6,866,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제일은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 강제경매 · 윤활 | 312,863,013원 | 312,863,013원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,870,987원 |
매각가 446,600,000원을 기준으로 집행비용 6,866,000원과 근저당권 채권최고액 120,000,000원, 윤활의 청구금액 312,863,013원을 배당하면 채권자 합계 432,863,013원이 전액 배당됩니다. 산출상 채권자 미배당액은 0원이며, 소유자 잔여금은 6,870,987원입니다.
다만 이 배당표의 윤활 청구금액은 등기부 갑구 11번 2026타경172 강제경매개시결정과 연결됩니다. 2025타경33948 사건의 배당표라고 단정할 수 없으므로 사건 귀속 확인이 필요합니다. 또한 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 사건 진행 확인이 먼저
현재 최저가와 추가 유찰 가정에 따른 배당 변화는 다음과 같습니다. 아래 수치는 제시된 시나리오의 가정값이며, 실제 매각기일과 사건 진행 여부를 확인한 뒤 적용해야 합니다.
| 구분 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 446,600,000원 | 432,863,013원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 312,620,000원 | 307,443,320원 | 125,419,693원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 218,834,000원 | 214,970,324원 | 217,892,689원 |
2회 유찰 시에는 채권자 배당액이 307,443,320원으로 줄어들고, 125,419,693원의 미배당 채권이 발생하는 것으로 계산되어 있습니다. 3회 유찰 시에는 미배당 채권이 217,892,689원까지 늘어납니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 동곡초등학교 북서측 인근입니다. 아파트단지와 다세대주택이 혼재하는 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준이며, 도보 약 15분 거리에 국철 1호선 역곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 12층 건물 중 7층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 대림e-편한세상2차, 150세대 규모이며 2004.07.23 준공입니다. 최근 12개월 실거래 3건으로 거래사례가 확인됩니다.
- 토지. 8필지를 일단으로 하여 아파트 부지로 이용 중이며, 토지는 평지의 사다리형입니다. 토지면적은 908.0㎡로 기재되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측 폭 20m, 서측 폭 8m, 동측 약 6m, 남측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 등 토지이용 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 최근 거래가격은 625,000,000원~647,000,000원 범위입니다. 대상 물건과 같은 7층의 2026년 7월 거래가 2건 있어 가격 비교에 참고할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건번호와 매각기일 대조. 가장 먼저 확인해야 할 사항입니다. 2025타경33948 경매개시결정은 2026.05.06 말소됐고, 2026.05.07에는 2026타경172 경매개시결정이 새로 등기됐습니다. 2026.05.14 매각기일이 어느 사건의 기일인지, 실제 매각절차가 유효하게 진행됐는지 확인하세요.
- 배당자료 원본 확인. 윤활의 청구금액 312,863,013원은 2026타경172의 경매개시결정과 연결됩니다. 2025타경33948의 신청채권자 및 배당자료와 혼동하지 않도록 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조하세요.
- 임차인 확인. 윤주환의 전입일은 2009.06.12로 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 하지만 보증금·확정일자·차임·점유 부분이 미상이므로 전입세대, 임대차계약서 및 실제 점유관계를 확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2004.09.21 주식회사제일은행 근저당권의 채권최고액은 120,000,000원입니다. 매각으로 소멸하는 권리와 매각 이후에도 존속하는 권리가 없는지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균 637,333,333원과 최신 거래 647,000,000원을 기준으로 비교하세요. 감정가 638,000,000원은 최근 평균 수준이며, 최저가 446,600,000원은 최근 평균의 70.1%입니다.
- 현장 점검. 7층의 실제 조망·향·내부 수리상태·누수·공용부분 상태를 확인하세요. 동일 층 거래가 존재하더라도 개별 호수의 상태 차이는 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비와 명도. 미납 관리비의 공용부분 승계 여부와 점유자 퇴거 협의 가능성을 확인하세요. 대항력이 없다는 판단만으로 명도 절차가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.
- 세금 및 배당. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관련 금액과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건진행 내역을 동일한 사건번호로 맞춰 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 사건부터 확인해야 한다
이 물건은 가격만 보면 관심을 가질 만합니다. 최저가 446,600,000원은 최근 12개월 평균 637,333,333원의 70.1%이며, 최신 거래 647,000,000원과 비교해도 낮습니다. 최근 추세 역시 +1.8%로 하락 흐름이 아닙니다.
권리관계도 말소기준권리가 명확합니다. 2004년 제일은행 근저당권 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 점유자 윤주환의 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차 관련 세부 위험까지 완전히 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
정리하면 가격 조건은 최근 시세 대비 유리하고, 인수 권리도 낮은 것으로 추정됩니다. 그러나 사건의 유효성, 매각기일, 배당자료 및 임대차 원본이 일치해야만 그 가격 메리트를 실제 투자 판단으로 연결할 수 있습니다. 가격은 긍정적, 권리는 조건부, 절차 확인은 필수. 이 물건은 가격을 검토하기 전에 경매 사건의 동일성부터 확정해야 합니다.
