인천지방법원 2025타경33966. 부천시 원미구 도당동 ‘해솔채’ 가동 203호, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 34.3%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 임차인 양정욱은 2020.04.03. 전입·점유했고 확정일자는 2020.02.05.입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2023.02.14.이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저매각가 97,755,000원을 기준으로 집행비용 2,159,590원을 제외한 95,595,410원이 임차인에게 배당되는 것으로 추정되고, 남은 보증금 173,404,590원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 입찰가격이 더 내려가면 인수액이 그만큼 늘어나는 구조여서, 낙찰가만 싸지는 것이지 실질취득 총액은 보증금 269,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33966 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 43-10 해솔채 가동 2층203호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 수도로 196 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 47.97㎡ · 5층 건물 중 2층203호 |
| 사용승인 | 2019.10.07 |
| 소유자 | 김한빈 · 2019.10.05. 매매 원인, 2020.04.09. 소유권 이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 97,755,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 양정욱 / 269,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 우선매수신고 | 양정욱 · 2026.08.10 · 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조제1항 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
등기부상 말소기준은 2023.02.14. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 광명세무서장 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.08.01. 설정된 을구 1번 주택임차권등기도 등기 자체는 말소대상이지만, 그보다 앞선 2020.04.03. 전입·점유로 확보된 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 모두 변제되지 않는 한 미변제 잔액은 매수인 인수로 이어집니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|
| 양정욱 실제 임차인 1명 | 건물 전부 · 269,000,000원 전입·점유 2020.04.03 · 확정 2020.02.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.08.01 | 승계 없음 보증기관 중복신고 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.71억을 비교해야 한다
해솔채는 24세대, 사용승인일 2019.10.07입니다. 확인된 실거래 표본은 전용 43.2㎡ 3건으로 246,000,000원에서 259,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 254,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 258,500,000원과 최신 거래 258,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 43.2㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2022.12 | 43.2㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2022.01 | 43.2㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 254,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 258,500,000원 |
현재 회차 실질취득 271,159,590원은 최근 12개월 평균 258,500,000원보다 12,659,590원 높고, 최근 평균의 약 104.9%입니다. 최신 거래 258,000,000원과 비교해도 13,159,590원 높아 약 105.1%입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.1% 높은 추세지만, 그 점을 감안해도 현재 실질취득액은 최근 시세보다 위에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,159,590원 |
| 1. 임차인 양정욱 보증금 | 269,000,000원 | 95,595,410원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,311,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 양정욱 | 269,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 배당에서는 임차인 보증금 중 95,595,410원만 배당되고 173,404,590원이 미변제됩니다. 이 미변제액이 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 97,755,000원 | 173,404,590원 | 271,159,590원 |
| 4회 유찰 시 | 68,428,500원 | 202,203,213원 | 270,631,713원 |
| 5회 유찰 시 | 47,899,950원 | 222,362,249원 | 270,262,199원 |
회차가 더 내려가도 실질취득은 270,000,000원 안팎에 머뭅니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 커지기 때문입니다. 이 사건에서 추가 유찰 자체가 실질 가격 할인으로 거의 연결되지 않는 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 부천시 원미구 도당동 도당중학교 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층203호이며, 사용승인일은 2019.10.07입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 노폭 30m 및 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·세로장방, 공시지가 2,392,000원/㎡이며 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 해솔채는 24세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수 8.1회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 있어 경매 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 97,755,000원 + 173,404,590원 = 271,159,590원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 양정욱의 전입·점유일 2020.04.03은 말소기준 2023.02.14보다 앞섭니다. 배당 후 미변제액 인수 문구를 원본 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 실질취득 270,631,713원, 5회 유찰 시 270,262,199원으로 총 부담액은 크게 내려가지 않습니다.
- 우선매수신고 확인. 2026.08.10. 제출된 전세사기피해자 우선매수신고의 행사 여부와 매각절차 영향을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 양정욱이 경매신청 채권자와 동일하게 나타나므로 임대차관계와 경매신청 원인을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 258,500,000원, 최신 거래 258,000,000원보다 현재 실질취득 271,159,590원이 높습니다.
- 세금·비용 확인. 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 당해세와 기타 집행비용을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%”가 아니라 “실질취득 2.71억”을 보라
이 물건은 최저가만 보면 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 감정가 285,000,000원에서 세 번 유찰돼 97,755,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 269,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 예상배당으로도 173,404,590원이 남습니다. 결국 매수인의 실질취득은 271,159,590원으로 최근 12개월 평균 258,500,000원과 최신 거래 258,000,000원을 모두 웃돕니다.
게다가 2026.08.10. 전세사기피해자 우선매수신고가 제출되어 외부 낙찰 접근이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 성격까지 있습니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 8.1회와 낙찰률 0.0%도 환금성을 낙관하기 어렵게 합니다. 낮은 최저가, 높은 인수액, 최근 시세 이상의 실질취득, 우선매수권이 겹친 고위험 구조로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
