인천지방법원 2025타경33977. 부천 원미구 역곡동 삼성하이츠빌 4층 402호, 감정평가상 방3·거실·주방겸식당·화장실2 구조의 다세대주택입니다. 감정가 169,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 57,967,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34%까지 떨어졌지만, 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 말소기준보다 13년가량 앞선 전입입니다.
등기상 말소기준은 2020.01.30. 설정된 우리은행 채권최고액 18,700,000원의 근저당입니다. 이 근저당권은 2024.12.26. 한국주택금융공사로 이전등기됐습니다. 이후 최수정 가압류, 서울신용보증재단 근저당, 경매개시결정, 국민건강보험공단 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 앞선 2007.02.23. 전입 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33977 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 32-4 삼성하이츠빌 4층 402호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 지봉로63번길 31-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방겸식당·화장실2 · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김민수 · 2007.02.23. 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 57,967,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 37,580,522원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 준공 | 2002.08.08 · 삼성하이츠빌 12세대 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 점유를 봐야 한다
등기부만 놓고 보면 현재 경매에서 소멸하지 않을 후순위 담보·압류는 눈에 띄지 않습니다. 하지만 현황조사·매각물건명세서에는 최수정과 김민수가 모두 2007.02.23. 전입한 것으로 나타납니다. 말소기준 2020.01.30.보다 앞서므로 단순히 “후순위 권리는 모두 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다.
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최수정 | 2007.02.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 승계정보 없음 |
| 김민수 · 소유자 | 2007.02.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 승계정보 없음 |
또한 김민수는 등기상 소유자이고, 최수정은 2023.01.09. 청구금액 36,000,000원의 가압류권자로도 등기돼 있습니다. 따라서 두 사람을 일반적인 독립 임차인으로 단정하기보다, 점유관계·가족관계·임대차계약의 실재 여부를 원본 서류와 현장 확인으로 검증하는 과정이 필요합니다.
② 시세 비교 — 95,000,000원 거래를 그대로 기준 삼기 어렵다
확인되는 삼성하이츠빌 실거래는 2025.07. 95,000,000원 한 건입니다. 다만 해당 거래의 전용면적은 33.89㎡이고, 평가대상 면적은 48.87㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 57,967,000원이 이 거래의 61.0%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.07 | 33.89㎡ | 2 | 95,000,000원 | 평가대상 48.87㎡와 면적 불일치 |
③ 예상배당표 (매각가 57,967,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,443,406원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 18,700,000원 | 18,700,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 최수정 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 서울신용보증재단 | 45,800,000원 | 1,823,594원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 100,500,000원 중 56,523,594원이 배당되고 43,976,406원이 미배당으로 남는 계산입니다. 서울신용보증재단은 45,800,000원 중 1,823,594원만 배당되는 구조입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 인수위험과 동일한 의미로 보아서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리위험은 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 43,976,406원 | 1,823,594원 |
| 4회 유찰 시 | 40,576,900원 | 39,446,516원 | 61,053,484원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28,403,830원 | 27,492,561원 | 73,007,439원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천동초등학교 동측에 인접하며, 주변은 다세대주택·아파트단지·학교가 섞인 주거지입니다. 북측 인근에는 원미산이 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 역곡역(1호선)은 남동측 직선거리 약 650m 지점입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물의 4층 402호이며 개별난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 일부가 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·학교 관련 보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 삼성하이츠빌은 12세대 소규모 다세대이고 확인 실거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 시세 확인과 환금성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 최수정의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차계약 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 김민수 점유 성격 확인. 등기상 소유자인 김민수가 같은 날 전입돼 있으므로 일반 임차인과 동일하게 해석하지 말고 실제 점유관계와 전입 세대구성을 확인해야 합니다.
- 최수정 관계 확인. 최수정은 점유·전입자로 조사되면서 동시에 36,000,000원 가압류권자로 등기돼 있어 관계인 여부 확인이 중요합니다.
- 가격비교 보완. 확인 실거래 95,000,000원은 33.89㎡로 평가대상 48.87㎡와 다릅니다. 유사 면적·인근 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수위험 분리. 배당표상 인수 0원과 선순위 임차보증금 인수 가능성은 별개입니다. 보증금 미상 상태에서 실질취득가를 57,967,000원으로 단정하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 상태를 건축물현황도와 탐문조사에 의존했습니다. 실제 내부상태와 점유자를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 34% 할인보다 ‘선순위 전입의 실체’가 먼저다
감정가 169,000,000원이 57,967,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 말소기준은 2020.01.30.인데 최수정·김민수의 전입은 2007.02.23.입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
게다가 유일하게 확인되는 실거래 95,000,000원도 면적이 33.89㎡로 평가대상 48.87㎡와 달라, 최저가가 실거래의 61.0%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 3회 유찰·12세대 소규모 다세대·선순위 점유관계 미확인이 겹친 만큼, “싸게 나온 물건”보다 “권리 실체가 확인돼야 가격을 논할 수 있는 물건”에 가깝습니다.
