89,600,000원
인천지방법원 2025타경34001. 부천시 오정구 여월동 삼진빌라 3층 304호, 전용면적 34.2㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 128,000,000원에서 네 차례 유찰돼 89,600,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 이 물건의 가격 판단은 최저가로 끝내면 안 됩니다. 2022년부터 선순위 임차관계를 가진 이수정의 보증금이 125,000,000원이고, 현재 매각가 가정에서 배당받지 못하는 37,412,800원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 확인 가능한 실질취득액은 89,600,000원 + 37,412,800원 = 127,012,800원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조라 유찰로 낙찰가가 내려가도 그만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 실제로 5회 유찰 시 인수액은 55,010,240원, 6회 유찰 시에는 69,088,192원으로 늘어, 실질취득액은 계속 125,000,000원 보증금 수준에 붙어 있게 됩니다. 즉, 유찰 자체가 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 7-9 삼진빌라 3층304호 · 도로명 삼작로340번길 15 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 34.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 방성호 (2022.03.31. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 141,387,182원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.11.25. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이수정은 그보다 훨씬 앞선 2022.03.31. 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.10., 주택임차권등기까지 2024.02.14. 마쳤습니다. 배당요구도 확인되므로 우선변제를 받지만, 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 125,000,000원 중 87,587,200원만 배당되고 37,412,800원이 남습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수정 | 2022.03.31 / 2022.02.10 임차권등기 2024.02.14 | 125,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 37,412,800원 인수 |
| 김미숙 | 2024.08.23 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
확인된 실제 임차인은 2명입니다. 김미숙은 2024.08.23. 전입으로 말소기준일 2024.11.25.보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람을 단정적으로 “대항력 있음”이라고 볼 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 이수정의 37,412,800원 인수액과 별개로 김미숙에 관한 보증금·점유관계가 확인되면 추가 인수위험이 생길 수 있습니다.
② 시세 비교 — 89,600,000원이 아니라 실질취득으로 봐야 한다
삼진빌라(7-9) 전용 34.2㎡ 실거래는 확인된 5건입니다. 전체 평균은 97,300,000원이지만, 2022년의 125,000,000원 고가 거래 등이 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04.의 90,000,000원 1건이고, 최근 가격 수준은 이전 거래군보다 9.2% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 34.2㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2023.07 | 34.2㎡ | 1 | 81,500,000원 |
| 2022.06 | 34.2㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2022.02 | 34.2㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2022.02 | 34.2㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 97,300,000원 |
| 최근 12개월 | 34.2㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
최저가 89,600,000원만 비교하면 최근 12개월 평균 90,000,000원의 99.6%입니다. 즉 최저가 자체도 최근 시세에 비해 사실상 큰 할인은 아닙니다. 그런데 이수정의 미배당 보증금을 포함한 실질취득 확정분은 127,012,800원으로 올라갑니다. 이는 최신 거래 90,000,000원의 약 141.1%입니다. 김미숙의 미상 인수위험까지 포함하면 실제 부담은 더 커질 가능성이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 임차인 이수정 보증금 | 125,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 141,387,182원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이수정 보증금 125,000,000원 중 87,587,200원이 배당되고 37,412,800원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 변동할 수 있으며, 김미숙의 보증금은 미상이라 위 금액에 포함되어 있지 않습니다.
유찰이 더 돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 이수정 인수 | 실질취득 확정분 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 70% | 89,600,000원 | 37,412,800원 | 127,012,800원 |
| 5회 유찰 · 감정가 56% | 71,680,000원 | 55,010,240원 | 126,690,240원 |
| 6회 유찰 · 감정가 45% | 57,344,000원 | 69,088,192원 | 126,432,192원 |
낙찰가가 89,600,000원에서 71,680,000원, 다시 57,344,000원으로 내려가도 이수정의 미배당 보증금은 37,412,800원에서 55,010,240원, 69,088,192원으로 커집니다. 결국 확인된 실질취득액은 126,432,192원~127,012,800원 수준으로 유지됩니다. 이것이 이 물건에서 “최저가가 더 떨어지면 싸진다”는 판단이 성립하지 않는 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 304호입니다.
- 입지. 여월중학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통여건은 보통입니다. 서측으로 약 7m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로3류와 접합니다. 공시지가는 1,928,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지도배 및 일부 타일, 샷시 창호이며 위생·상하수도·가스·난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 삼진빌라는 16세대, 사용승인 기준 1994.05.31. 준공 물건입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건이며, 경매 평균 유찰 횟수 4.0회·낙찰률 0.0%로 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 89,600,000원이 아니라 이수정 인수액을 합친 127,012,800원 이상을 기준으로 최신 실거래 90,000,000원과 비교해야 합니다.
- 김미숙 임대차 확인. 2024.08.23. 전입은 말소기준 2024.11.25.보다 빠릅니다. 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이수정 인수액 재확인. 현재 배당표상 미배당 37,412,800원이 매수인 인수로 계산되므로 매각물건명세서와 배당순위를 원본 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회·6회 유찰 시에도 이수정 인수액이 증가해 실질취득 확정분은 126,690,240원·126,432,192원 수준입니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 97,300,000원보다 최근 12개월 90,000,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선 참고해야 하며, 가격 추세는 9.2% 하락입니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제에 따른 변동 가능성이 있으므로 실제 배당과 매수인 부담액을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “89,600,000원에 낙찰받는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 네 차례 유찰된 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다. 이수정의 보증금 125,000,000원 중 현재 매각가에서 37,412,800원이 미배당으로 남아, 낙찰가와 합친 실질취득 확정분은 127,012,800원입니다. 최신 동일 면적 실거래 90,000,000원과 비교하면 약 141.1% 수준이고, 최근 가격 추세도 9.2% 하락입니다.
더구나 김미숙은 말소기준보다 빠른 2024.08.23. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이수정 인수액만 보고 위험이 끝났다고 볼 수도 없습니다. 추가 유찰이 발생해도 이수정 미배당액이 늘어나 실질취득액은 125,000,000원 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 가격도 불리하고, 권리도 추가 확인이 필요한 구조입니다. 최저가가 아니라 실질취득과 선순위 임차관계를 기준으로 판단해야 합니다.
