인천지방법원 2025타경34066. 김포 구래동 스위트엠아크라시티2차 비동 717호로, 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태가 모두 오피스텔인 물건입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층에 있고 사용승인일은 2020.02.10입니다. 소유자 황태현은 2020.02.21 소유권을 이전받았으며, 등기상 매매 원인은 2018.10.26, 거래가액은 122,120,000원입니다.
말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 109,200,000원입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류 23,000,000원, 국세 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 제비동 제7층 제717호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 10층 건물 중 7층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물구조 / 승인 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2020.02.10 |
| 소유자 | 황태현 · 2020.02.21 소유권이전 · 거래가액 122,120,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 37,387,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 / 88,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.21 우리은행 근저당권 · 채권최고액 109,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 확인사항은 남는다
최초 대한토지신탁 명의의 신탁 소유권보존등기는 이미 말소됐고, 황태현 명의로 소유권이 이전됐습니다. 말소기준인 우리은행 근저당권과 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각대금으로 배당된 뒤 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당에서는 우리은행 근저당에 36,314,034원이 배당되고, 후순위 부산신용보증재단에는 배당이 돌아가지 않습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용욱 | 2023.12.21 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최용욱의 전입일은 2023.12.21로 말소기준권리인 2020.02.21 우리은행 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 따른 보증금 인수형으로 보기는 어렵고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제와 명도 협의 범위는 원본 서류를 통해 보완해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 기준은 없다
현재 최저매각가는 37,387,000원으로 감정가 109,000,000원의 34.3%입니다. 감정가보다 71,613,000원 낮고 이미 3회 유찰됐습니다. 다만 동일 건물이나 인근 오피스텔의 실거래 비교 기준이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 37,387,000원 | 36,314,034원 | 95,885,966원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 26,170,900원 | 25,299,824원 | 106,900,176원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 18,319,630원 | 17,589,877원 | 114,610,123원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 37,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,072,966원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 109,200,000원 | 36,314,034원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 132,200,000원 중 채권자 배당은 36,314,034원이고 미배당액은 95,885,966원입니다. 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양촌역 동측 인근으로 주상용 오피스텔과 신축 중인 복합부동산이 밀집한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 김포골드라인 양촌역과 노선버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도와 현황 이용 모두 오피스텔입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수·도시가스·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 1,739.5㎡, 공시지가는 ㎡당 2,138,000원입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔은 임대수익과 공실률에 따라 매수층이 달라질 수 있고, 이 물건은 이미 3회 유찰됐으므로 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 보완. 최용욱의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 현황조사서·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 등기 정리와 임대사업자 관련 사항을 등기소 및 관할 기관에 확인하세요.
- 실거래 대조. 동일 건물·동일 규모 오피스텔의 최근 거래가격과 현재 매물을 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 임대수익 검증. 예상 보증금·월세, 공실 기간, 관리비와 수선비를 확인해 실제 수익률을 계산하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없더라도 현재 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 반영하세요.
- 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 가능성을 별도로 조회하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 검증형
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2020.02.21 우리은행 근저당이 말소기준이고, 점유자의 전입과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금전도 0원입니다.
하지만 권리가 소멸형이라는 사실이 곧 좋은 투자라는 뜻은 아닙니다. 오피스텔이 이미 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 보증금 미상 점유자와 민간임대주택등기 확인도 남아 있습니다. 무엇보다 실거래 시세 기준점이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 권리는 대체로 정리되지만, 명도와 가격 검증이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
