인천지방법원 2025타경34086. 부천시 소사구 괴안동 삼성홈맨션 4층 404호, 전용 36.66㎡ 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 127,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 30,493,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 말소기준권리인 2021.05.04. 주식회사페이금융대부 근저당보다 앞선 2020.07.17. 전입 임차인이 존재합니다. 이 때문에 이후 등기권리가 매각으로 소멸하는 것과 별개로, 배당받지 못한 대항력 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다.
특히 임차권자 이종이는 보증금 130,000,000원, 전입 2020.07.17., 확정일자 2020.06.10.으로 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 948,874원을 먼저 빼고 29,544,126원만 배당되어 100,455,874원이 남습니다. 이 잔액은 매수인 인수입니다. 여기에 대항력 있는 이지영의 보증금 120,000,000원은 우선변제권 없이 전액 인수로 계산되어, 총 인수액이 220,455,874원에 이릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34086 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 120-24 삼성홈맨션 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 36.66㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사나눔경영 · 2020.07.10. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 30,493,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이종이 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부확인 못함 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2021.05.04. 설정된 주식회사페이금융대부 근저당권 290,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부천시·국·국민건강보험공단 압류, 이종이의 임차권등기 및 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 소멸한다는 사실과 보증금 인수는 별개입니다. 매각물건명세서에는 이종이의 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지영 | 2020.07.17 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 승계 없음 |
| 이은호 | 2025.03.17 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 이종이 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.17 확정 2020.06.10 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 현재 자료상 실제 임차인은 3명입니다. 이종이는 임차권자이면서 강제경매개시결정의 채권자로도 기재되어 있고, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 경고사항으로 제시되어 있습니다. 따라서 입찰 전 임대차계약서·점유관계·배당요구와 경매신청채권의 관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 22.4%가 아니라 실질취득 184.5%를 봐야 한다
삼성홈맨션 동일 면적대 거래는 5건이며 전체 평균은 120,500,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.05. 전용 36.48㎡ 3층이 136,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 136,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 16.6% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 36.48㎡ | 3 | 136,000,000원 |
| 2023.12 | 36.66㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.01 | 36.66㎡ | 2 | 119,500,000원 |
| 2022.10 | 36.48㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2021.12 | 36.48㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 136,000,000원 |
최저가 30,493,000원만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 22.4%라 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비교 자체가 핵심을 놓칩니다. 매수인이 부담할 인수액 220,455,874원을 더한 실질취득 250,948,874원으로 비교해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 136,000,000원의 184.5%입니다. 따라서 이 물건을 ‘감정가 대비 24%라 싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 948,874원 |
| 1. 임차인 이종이 보증금 | 130,000,000원 | 29,544,126원 |
| 인수 · 이종이 미배당 잔액 | 100,455,874원 | 매수인 인수 |
| 인수 · 임차인 이지영 보증금 | 120,000,000원 | 전액 인수 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이금융대부 | 290,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 670,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이종이 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 948,874원과 이종이의 우선변제 29,544,126원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 국세·지방세 압류가 존재하며, 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안초등학교 동측 인근이며, 다세대주택·아파트·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물의 4층 404호이며 사용승인일은 2002.07.12.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 386.5㎡, 공시지가 2,211,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 삼성홈맨션은 16세대 규모이며 확인된 동일 면적대 거래는 5건입니다. 최근 거래는 2026.05. 136,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 회차 기준 30,493,000원에 인수 220,455,874원이 더해져 실질취득은 250,948,874원입니다.
- 이종이 보증금 잔액 확인. 보증금 130,000,000원 중 현재 배당 예상액은 29,544,126원이며 부족분 100,455,874원이 인수로 계산됩니다.
- 이지영 임대차 원본 확인. 2020.07.17. 전입, 보증금 120,000,000원, 대항력 있음으로 판정되어 전액 인수에 반영되어 있습니다.
- 이종이 관계 확인. 임차권자 이종이와 강제경매개시결정 채권자 이종이가 동일하게 기재되어 있고 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 경고되어 있으므로 계약·점유·채권관계를 대조해야 합니다.
- 이은호 임대차 확인. 2025.03.17. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 부천시·국·국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “30,493,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 감정가 127,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 30,493,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 대항력 있는 임차인 보증금을 반영하면 결론은 정반대입니다. 이종이 미배당 100,455,874원과 이지영 120,000,000원을 합친 매수인 인수액은 220,455,874원이고, 현재 회차의 실질취득은 250,948,874원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 136,000,000원입니다. 실질취득은 그 가격의 184.5%에 해당하므로, 현재 구조를 그대로 전제로 하면 유찰 횟수나 최저가 할인율을 근거로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다. 더 내려간 회차에서도 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차보증금 미배당 인수가 늘어나는 구조입니다. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 임차관계와 인수액이 실제로 그대로 성립하는지 원본에서 검증하는 것입니다.
