인천지방법원 2025타경34120. 부천시 원미구 심곡동 심곡동피노키오상가 9층 930호로, 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장 및 감정 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 건물은 2018.03.09 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며 본건은 9층에 위치합니다. 등기상 소유자는 윤사랑입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2018.04.12 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 120,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 서울신용보증재단의 가압류 20,779,165원, 임의경매개시결정, 부천시 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34120 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 9층 930호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로3번길 48 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 9층 930호 · 사용승인 2018.03.09 |
| 소유자 | 윤사랑 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 43,218,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 94,557,856원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.12 우리은행 근저당권입니다. 서울신용보증재단 가압류, 유아이제사십차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정, 부천시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 검증이 먼저
감정가 180,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 43,218,000원, 즉 감정가의 24%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 43,218,000원 | 42,040,076원 | 98,739,089원 |
| 5회 유찰 시 | 30,252,599원 | 29,308,052원 | 111,471,113원 |
| 6회 유찰 시 | 21,176,819원 | 20,395,636원 | 120,383,529원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 140,779,165원이고 예상 배당은 42,040,076원에 그쳐 98,739,089원의 미배당이 발생합니다. 추가 유찰 시 매각대금이 더 낮아지면서 미배당은 111,471,113원, 120,383,529원으로 커집니다. 다만 이 부족액은 매수인 인수액과는 별개이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,177,924원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 42,040,076원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,779,165원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당에 배당되고, 서울신용보증재단 가압류 및 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인선철도 부천역 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 판매시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통여건은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 집합건축물대장과 감정 이용상태는 업무시설(사무소)입니다.
- 건물. 2018.03.09 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 930호이며, 공용 상·하수도·위생시설·소화설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 북측·서측은 폭 약 8미터 내외, 남측은 약 6미터 내외, 동측은 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,503,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없으나 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 43,218,000원이 실제 시장가보다 낮은지 주변 업무시설·근린시설 거래 및 임대 수준을 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황 점유자와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 공부상 업무시설(사무소)이므로 실제 사용 가능 범위와 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 가격 외에 관리상태·접근성·수요·점유 등 반복 유찰의 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 98,739,089원이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것은 시장가다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2018년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 180,000,000원에서 43,218,000원까지 내려와 4회 유찰됐지만, 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 실제 시장보다 싼지는 확인되지 않았습니다.
더구나 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(사무소)이고 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격·점유·환금성 검증이 필요한 유형입니다. 결론은 “인수 0원은 장점, 감정가 24%만으로 가격 메리트 확정은 금지”입니다.
