인천지방법원 2025타경34126. 부천시 소사구 소사본동 주은빌라 4층 401호, 전용 47.23㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 배영일은 2021년 3월 16일 거래가 146,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2023년 11월 15일 주택도시보증공사의 가압류지만, 임차인 최석찬은 그보다 앞선 2023년 3월 31일 전입·점유하고 2023년 3월 8일 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
최석찬은 보증금 135,000,000원 전액을 배당요구했지만, 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,523,668원을 공제하면 예상 배당은 60,902,332원입니다. 남는 74,097,668원은 매각으로 없어지는 채무가 아니라 매수인이 떠안는 금액입니다. 낙찰가와 인수액을 합친 현재 실질취득은 136,523,668원으로, 보증금 135,000,000원 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 218-42 주은빌라 4층 401호 도로명: 경기도 부천시 소사구 소사로154번길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.23㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 배영일 (2021.03.16. 거래가 146,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 62,426,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최석찬 / 135,115,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차보증금 잔액은 인수
말소기준권리는 2023년 11월 15일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 등기된 케이비미소금융재단·세종신용보증재단·광주신용보증재단·충남신용보증재단의 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단과 부천시의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 최석찬은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자도 갖췄으므로, 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최석찬 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 전입·점유 2023.03.31 확정일자 2023.03.08 | 135,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 승계 신고 아님 |
③ 실질취득 — 더 유찰돼도 총부담은 보증금 수준
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 표면 최저가가 낮아져도 매수인의 총부담은 크게 줄지 않습니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 62,426,000원 | 74,097,668원 | 136,523,668원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 43,698,200원 | 92,488,368원 | 136,186,568원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 30,588,739원 | 105,361,858원 | 135,950,597원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.36억과 비교해야 한다
주은빌라 동일 면적 47.23㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 평균 거래가는 196,500,000원, 최신 거래는 2021년 9월 175,000,000원입니다. 표면 최저가 62,426,000원은 거래 평균의 31.8%지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 비율이므로 실제 가격 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 47.23㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2021.08 | 47.23㎡ | 3 | 218,000,000원 |
| 평균 | 47.23㎡ | 2건 | 196,500,000원 |
현재 회차 실질취득 136,523,668원은 최신 거래 175,000,000원의 약 78.0%, 거래 평균 196,500,000원의 약 69.5%입니다. 수치상으로는 과거 거래가보다 낮지만, 거래 표본이 2021년 8월과 9월의 2건뿐이고 12세대 소규모 다세대라는 점을 고려해야 합니다. 현재 시점의 시세와 환금성을 입증할 최신 거래가 없어, 과거 거래가와의 차이만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,523,668원 |
| 1. 임차인 최석찬 보증금 | 135,000,000원 | 60,902,332원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 887,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비미소금융재단 | 20,847,779원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 세종신용보증재단 | 7,500,004원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충남신용보증재단 | 13,416,686원 | 0원 |
| 7. 경매신청채권자 · 최석찬 | 135,115,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 공제한 매각대금 전액이 임차인 보증금에 배당되지만, 보증금 74,097,668원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사초등학교 남측 인근으로 다세대주택·아파트·단독주택·근린시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 서해선 소새울역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2003년 4월 8일 준공된 12세대 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감됐고 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 동측 약 3미터 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 대지 280.5㎡, 평지의 세로장방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,240,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대로 확인된 동일 면적 거래가 2건뿐이며, 경매 평균 유찰 횟수도 2.4회여서 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 자금계획. 현재 회차에는 낙찰대금 62,426,000원 외에 임차보증금 잔액 74,097,668원을 별도로 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.36억 수준을 유지합니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대열람, 점유관계를 교차 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 당해세나 우선순위 변동으로 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 그만큼 증가할 수 있습니다.
- 명도 조건 확인. 보증금 잔액을 변제하거나 임차인과 합의하기 전까지 인도·명도에 제약이 생길 수 있습니다.
- 현재 시세 재조사. 확인된 동일 면적 거래가 2021년 2건뿐이므로 인근 유사 다세대의 현재 매물가·전세가·실거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비와 드라이비트 외벽, 급배수·난방설비의 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 변경된 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 매입원가는 내려가지 않는다”
이 물건의 표면 최저가는 62,426,000원으로 감정가 182,000,000원의 34% 수준입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원이 낙찰가를 크게 웃돌아, 현재 회차에는 74,097,668원을 추가로 인수해야 합니다. 결과적으로 실질취득은 136,523,668원이며, 더 유찰돼도 인수액이 증가해 총부담은 보증금 수준에서 거의 달라지지 않습니다.
과거 동일 면적 거래가 175,000,000원과 218,000,000원이었다는 점만 보면 실질취득액과 차이가 있지만, 거래가 모두 2021년에 집중된 2건이고 12세대 소규모 다세대라는 한계가 있습니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 특수성도 반드시 검증해야 합니다. 결론은 표면 가격은 낮지만, 선순위 임차보증금과 낮은 환금성을 함께 부담하는 물건입니다. 입찰가는 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득과 현재 현장시세를 기준으로 결정해야 합니다.
