인천지방법원 2025타경34261. 김포시 통진읍 서암리 루미에르빌 5층 501호, 전용 57.33㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 지철승이며, 2022년 9월 27일 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 283,200,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 등기된 서울신용보증재단 가압류와 김포시·국민건강보험공단·국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 인수금액이 0원이라는 결론과 별개로, 실제 점유자와 점유 원인·전입 여부·보증금 유무는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 765-19 루미에르빌 5층 501호 도로명: 경기도 김포시 통진읍 조강로86번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.33㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2022.06.29 · 루미에르빌 12세대 |
| 소유자 | 지철승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 143,570,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 243,200,118원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022년 7월 22일 조한직 명의로 소유권보존등기가 된 뒤 주식회사무궁화신탁에 신탁됐으나, 해당 신탁등기는 2022년 9월 27일 말소됐습니다. 같은 날 지철승 앞으로 소유권이전등기가 이뤄졌고, 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 283,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞서 설정됐던 서인천신용협동조합 근저당권 10,000,000원은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 서울신용보증재단 가압류 18,312,410원과 김포시 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 김포세무서장·강서세무서장 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 자료상 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 293,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 143,570,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시에는 100,499,000원과 70,349,300원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 면적의 실거래 표본과 최근 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 143,570,000원 | 140,760,020원 | 160,752,390원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 100,499,000원 | 98,292,014원 | 203,220,396원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 70,349,300원 | 68,683,013원 | 232,829,397원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 143,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,980원 |
| 2. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 283,200,000원 | 140,760,020원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 18,312,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 301,512,410원 중 140,760,020원이 배당되고, 미배당액은 160,752,390원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통진초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.06.29 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로를 이용합니다.
- 토지. 토지면적 341.0㎡, 공시지가 813,500원/㎡이며 대체로 사다리형의 평탄한 공동주택 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·통진초등학교 상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 루미에르빌은 12세대 규모로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 김포시와 국세 관련 압류가 포함돼 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 실거래 대조. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고, 통진읍의 준공시기·면적이 유사한 다세대 실거래를 대조하세요.
- 소규모 건물 관리. 12세대 건물의 관리주체, 공용부분 유지 상태, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 도로·현장 상태. 폭 약 4~5미터 도로의 차량 진입과 주차 여건, 5층 501호의 내부 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 및 세금 관계 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격 판단은 보류
이 물건은 말소기준 근저당보다 앞선 인수 권리가 없고, 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원이라 등기상 권리구조는 단순한 편입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.
그러나 동일 조건 실거래가격이 확인되지 않고 임대관계도 미상입니다. 여기에 국세·지방세 관련 압류가 4건 있어 실제 배당과 점유관계를 원본 서류로 검증해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 확인 전까지 보류입니다. 할인율보다 현장 점유와 주변 실거래가가 최종 응찰가를 결정해야 합니다.
