인천지방법원 2025타경34293. 김포시 대곶면 대벽리 104-19 가동과 토지가 함께 진행되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 일괄매각에 제시외 건물 및 태양광발전설비가 포함됩니다. 말소기준권리는 2020.08.25. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 토포스파이낸셜대부 근저당, 인천신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 정일석 임차권등기, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만으로 끝나지 않습니다. 박종수는 2016.06.22., 최재현은 2014.11.13. 전입으로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 하고, 매수인이 실제로 떠안을 금액도 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 특히 최재현은 등기부상 과거 공유자이자 우리은행 근저당의 채무자로도 나타나 관계인 또는 가장임차인 여부를 반드시 원본으로 대조할 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34293 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대벽리 104-19 가동 · 경기도 김포시 대곶면 수남로22번길 120-25 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브넬지붕 2층 · 사용승인 2014.09.30 |
| 토지 | 468.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 박선희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 722,075,280원 / 247,672,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 208,652,816원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 인수 위험은 별도
2020.08.25. 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 채권최고액 250,800,000원으로 설정됐고, 2023.04.11. 변경등기에 채권최고액 234,446,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사토포스파이낸셜대부 근저당 60,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 18,750,002원, 경매개시결정, 정일석 임차권등기, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 선순위 2명의 보증금이 핵심 미확정 변수
| 점유자 / 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종수 | 2016.06.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 2014.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정일석 | 2023.06.09 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
정일석은 2023.06.09. 전입·점유를 시작했고 2025.03.21. 확정일자를 받았으며, 2026.03.06. 임차권등기명령에 따라 보증금 60,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 다만 전입시점 자체가 2020.08.25. 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다.
반대로 박종수와 최재현은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “선순위 전입 = 곧바로 확정된 인수액”이라고 단정할 수도 없고, “배당표상 인수액 0원 = 실제 인수위험 0원”이라고 단정할 수도 없습니다. 이 두 사람의 계약관계·보증금·점유현황이 입찰 전 가장 먼저 해소돼야 할 변수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,267,408원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 250,800,000원 | 243,404,592원 |
| 3. 근저당 · 주식회사토포스파이낸셜대부 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 18,750,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 329,550,002원 중 예상배당은 243,404,592원, 미배당은 86,145,410원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 박종수·최재현의 보증금이 확인되지 않았고 매각물건명세서상 인수 지역권도 존재하므로 실제 권리부담을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 247,672,000원 | 243,404,592원 | 86,145,410원 |
| 4회 유찰 시 | 173,370,400원 | 170,143,214원 | 159,406,788원 |
| 5회 유찰 시 | 121,359,279원 | 118,860,249원 | 210,689,753원 |
낙찰가가 내려갈수록 배당부족은 커지지만, 그것 자체가 매수인의 손실을 뜻하는 것은 아닙니다. 문제는 매수인에게 남는 권리입니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 소멸하지 않는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 유찰 폭만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 김포시 대곶면 대벽리 소재 수남초교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2014.09.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브넬지붕 2층 건물이며 위생·급배수·태양광발전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 468.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 313,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박종수 보증금 확인. 2016.06.22. 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유를 확인해야 합니다.
- 최재현 관계 확인. 2014.11.13. 전입자이면서 등기부상 과거 공유자·우리은행 채무자로 나타납니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 원본 대조가 필요합니다.
- 지역권 원등기 확인. 매각물건명세서가 인수를 명시한 목록 2·목록 3의 요역지지역권 범위와 이용제한을 확인해야 합니다.
- 정일석 임차권 확인. 보증금 60,000,000원, 전입 2023.06.09., 확정일자 2025.03.21., 임차권등기 2026.03.06.입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 태양광발전설비가 포함되므로 현황·경계·설비 귀속을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격판단 보류. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 사건은 감정가 722,075,280원에서 3회 유찰돼 최저가가 247,672,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 박종수와 최재현은 모두 말소기준권리보다 앞선 전입자이고 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 매각물건명세서가 특정 요역지지역권의 인수까지 명시하고 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “싸다”가 아니라 “인수범위를 확정하기 전에는 가격을 평가하지 않는다”입니다. 후순위 권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 선순위 점유와 지역권은 별개의 문제입니다. 유찰은 많이 됐지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 선순위 점유자의 실체와 인수 지역권의 범위를 원본서류와 현장으로 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
