81,291,000원
인천지방법원 2025타경34314. 부천시 원미구 약대동의 다세대주택 ‘세영퍼스트빌’ 2층 201호입니다. 감정가 237,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 81,291,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 대항력 있는 주택임차권입니다. 임차권자 권순호는 2022.01.07 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.12.13이며 보증금은 195,000,000원입니다. 경매개시결정일 2025.08.27보다 앞선 권리로, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 81,291,000원을 기준으로 집행비용 1,863,238원을 제외하면 임차인에게 79,427,762원이 배당되고, 남는 보증금 115,572,238원이 매수인 부담으로 이어집니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 196,863,238원입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 커지므로 총 부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34314 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 80-7 2층201호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 약대로19번길 42-19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 이상훈 (2022.01.28. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 81,291,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.08.27 · 망 이상훈의 상속재산의 파산관재인 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 인수한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권순호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 대항력 있음 주민등록·점유 2022.01.07 | 우선변제 확정일자 2021.12.13 · 배당요구 | 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 권순호의 임차권등기는 2024.01.23 등기됐지만, 등기 내용에 기재된 임대차계약일은 2021.12.11, 확정일자는 2021.12.13, 주민등록일·점유개시일은 2022.01.07입니다. 매각물건명세서도 이 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 가격 비교 — 최저가 34%가 아니라 실질취득 196,863,238원을 본다
세영퍼스트빌의 면적 일치 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값은 176,500,000원이고 최신 거래는 2022.04의 158,000,000원입니다. 현재 최저가 81,291,000원만 놓으면 최근 평균의 46.1%처럼 보이지만, 대항력 임차보증금 인수분을 포함한 실질취득은 196,863,238원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 55.98㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2022.01 | 56.64㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 176,500,000원 |
현재 회차 실질취득 196,863,238원은 최근 평균 176,500,000원의 111.5%이고, 최신 거래 158,000,000원의 124.6%입니다. 실질취득이 두 기준 모두보다 높으므로 이 물건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,291,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,863,238원 |
| 1. 임차인 권순호 보증금 | 195,000,000원 | 79,427,762원 |
| 2. 경매개시결정 · 망 이상훈의 상속재산의 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
권순호 보증금 부족분 115,572,238원은 매수인 인수. 배당표상 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·근린시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 5층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모·거래. 세영퍼스트빌은 10세대, 사용승인일은 2008.04.14이며 제공된 면적 일치 실거래는 2건입니다.
- 지번. 등기사항증명서와 건축물대장에는 80-7, 80-8로 기재돼 있으나 80-8 토지는 80-7에 합병돼 말소됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 계산. 현재 회차는 낙찰가 81,291,000원 외에 임차보증금 미변제액 115,572,238원 인수를 함께 봐야 합니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 현재 실질취득 196,863,238원은 최근 평균 176,500,000원과 최신 거래 158,000,000원보다 높습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 실질취득 196,424,267원, 5회 유찰 시 196,116,987원으로 총 부담 감소폭이 작습니다.
- 임차권 원본 확인. 권순호의 임차권등기·주민등록일·점유개시일·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 지번 합병 확인. 80-8 토지가 80-7에 합병돼 말소된 사항을 등기사항증명서·건축물대장·토지대장 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “약 1.97억 실질취득”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 81,291,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 115,572,238원입니다. 권순호 보증금의 현재 회차 미배당분이고, 매수인이 인수할 금액입니다. 둘을 합친 실질취득은 196,863,238원으로, 최근 실거래 평균 176,500,000원과 최신 거래 158,000,000원보다 높습니다.
게다가 이미 3회 유찰된 다세대이고, 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 각각 196,424,267원, 196,116,987원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “대항력 임차보증금 때문에 총 취득부담이 시세 이상으로 고정되는 구조”입니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 공격적으로 접근하기 어려운 물건입니다.
