인천지방법원 2025타경34314. 부천시 원미구 약대동 세영퍼스트빌 2층 201호, 전용 56.64㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 24.01% 수준까지 내려온 최저매각가가 아닙니다. 을구 5번에 등기된 임차권자 권순호가 2022년 1월 7일 전입·점유를 시작했고, 임차보증금이 195,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가 56,904,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 1,424,272원을 먼저 제외하고 임차인에게 55,479,728원이 배당됩니다. 남는 보증금 139,520,272원은 매수인에게 승계되는 구조입니다. 따라서 최저가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 늘어나는 대항력 인수형이고, 가격 비교의 기준은 5,690만원이 아니라 실질취득 약 1.95억원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34314 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 80-7 2층 201호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 약대로19번길 42-19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.64㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 현재 소유자 | 이상훈 · 2022.01.26 매매 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 56,904,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 경매개시 | 2025.08.27 · 망 이상훈의 상속재산의 파산관재인 · 청산을 위한 형식적경매 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 매수인이 인수
등기부상 과거 근저당권 2건은 이미 말소돼 있습니다. 그러나 임차권자 권순호는 임대차계약일 2021.12.11, 확정일자 2021.12.13, 전입·점유개시 2022.01.07이고, 2024.01.23 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 권리분석상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있으며, 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권순호 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 전입 2022.01.07 확정 2021.12.13 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 기준은 5,690만원이 아니라 실질취득 약 1.95억
세영퍼스트빌은 10세대 규모이며 2008.04.14 사용승인된 건물입니다. 확인된 전용 55.98~56.64㎡ 실거래는 2건으로, 최근 12개월 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 2022.04 · 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 55.98㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2022.01 | 56.64㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 176,500,000원 |
현재 최저매각가만 보면 최근 12개월 평균의 32.2%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 제대로 보여주지 못합니다. 대항력 있는 임차보증금 잔액을 함께 부담하는 구조이므로 실질취득 약 195,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 176,500,000원보다 18,500,000원 높고, 최신 거래 158,000,000원보다도 37,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,424,272원 |
| 1. 임차인 권순호 보증금 | 195,000,000원 | 55,479,728원 |
| 2. 경매개시결정 · 망 이상훈의 상속재산의 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차인 보증금 미배당액은 139,520,272원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 약 매각가의 2.5%로 추정된 수치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 보증금 기준 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 56,904,000원 | 139,520,272원 | ≈ 195,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 39,832,800원 | 156,284,190원 | ≈ 195,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 27,882,960원 | 168,018,933원 | ≈ 195,000,000원 |
입찰표에 쓰는 금액만 보면 회차가 진행될수록 크게 낮아지지만, 그만큼 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 이 사건에서는 “유찰 = 실질 매입가격 하락”이라는 일반적인 공식이 그대로 작동하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·근린시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 5층 건물 내 2층 201호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모와 거래. 세영퍼스트빌은 10세대이며 확인된 동일 규모권 실거래는 2건입니다.
- 지번 정리. 등기사항증명서와 건축물대장에는 80-7·80-8로 기재돼 있으나, 80-8 토지는 80-7에 합병되어 말소됐습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 56,904,000원만 매입가격으로 보면 안 됩니다. 현재 회차 예상 인수액 139,520,272원을 반드시 함께 고려해야 합니다.
- 임차권 승계 확인. 권순호의 보증금 195,000,000원 중 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 명세서에 기재돼 있습니다.
- 시세 기준. 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 195,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 176,500,000원·최신 거래 158,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 5회·6회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 156,284,190원·168,018,933원으로 증가합니다.
- 지번 현황 확인. 80-8 토지가 80-7에 합병돼 말소된 상태이므로 현황과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “1.95억 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 237,000,000원에서 최저가가 56,904,000원까지 내려와 표면상 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 권순호의 대항력 있는 임차보증금 195,000,000원이 있고, 현재 회차 예상배당으로 전액 변제되지 않는 139,520,272원을 매수인이 인수합니다. 그래서 경제적 판단의 출발점은 5,690만원이 아니라 실질취득 약 1.95억원입니다.
그 1.95억원은 확인된 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 158,000,000원을 모두 웃돕니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로 유찰 횟수와 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “배당 후 얼마를 승계하게 되느냐”입니다.
