인천지방법원 2024타경547753. 인천 서구 당하동의 그린피아 제1동 5층 502호, 전용 43.38㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 감정가는 175,000,000원이지만 9회 유찰되면서 최저매각가가 7,062,000원까지 떨어졌습니다. 표면적으로는 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 가격을 결정하는 것은 감정가 대비 할인율이 아니라, 선순위 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 얼마나 인수하느냐입니다.
실제 임차인은 김태윤 1명입니다. 임대차계약은 2023.02.06, 점유개시는 2023.02.28, 주민등록은 2023.03.02, 확정일자는 2023.02.20입니다. 말소기준인 김태영 근저당권의 설정일은 2023.06.14로, 임차인의 전입이 훨씬 빠릅니다. 게다가 매각물건명세서에는 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 등기상 임차권이 매각으로 말소되는 것과 미반환 보증금의 인수의무가 사라지는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경547753 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청마로 66-7, 1동 5층 502호 (당하동, 그린피아) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 43.38㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물 특징 | 철근콘크리트구조 · 경사슬라브지붕 · 확장형 발코니 · 복층(다락층) |
| 소유자 | 황진숙 (2023.03.21 소유권이전 등기 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 | 175,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,062,000원 (9회 유찰 · 감정가 약 4.04%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김태영 / 56,767,123원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.14 · 을구 5번 김태영 근저당권 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 임차보증금 | 김태윤 180,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 예상 | 173,465,116원 (현재 회차 예상배당 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
기존 우리은행 근저당권 132,000,000원과 효성캐피탈 근저당권 90,000,000원은 2019.02.08 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 과거 압류 역시 말소된 상태입니다. 현존하는 김태영 근저당권과 이후의 임의경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 물건에서 반드시 구별해야 할 것은 말소되는 등기상 담보권과 별도로 승계될 수 있는 선순위 임차보증금 반환의무입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.8억원
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
김태윤 제5층 제502호 43.38㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2023.03.02 확정 2023.02.20 점유개시 2023.02.28 임차권등기 2024.05.24 |
180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 有 잔액 승계 |
| 임대차계약일 | 2023.02.06 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2023.02.28 |
| 주민등록일 | 2023.03.02 |
| 확정일자 | 2023.02.20 |
| 임차권등기 | 2024.05.24 · 을구 6번 · 인천지방법원 2024카임12193 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.05.24 |
| 보증금 | 180,000,000원 |
| 예상 배당 | 6,534,884원 |
| 예상 미배당 | 173,465,116원 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 잔액 인수 |
임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 현재 매각대금은 보증금 180,000,000원보다 현저히 작습니다. 배당에서 회수하지 못한 부분이 소멸하는 것이 아니라, 대항력에 따라 매수인에게 승계되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 706만원이 아니라 실질취득 1.8억을 비교해야 한다
그린피아는 29세대 규모의 다세대주택으로, 준공일은 2016.01.26입니다. 확인된 유사 면적 실거래는 2022~2023년의 5건이며, 전체 평균은 181,000,000원입니다. 최근 12개월 집계 평균으로 제시된 금액은 182,500,000원(4건)이고, 최신 확인 거래는 2023.03의 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 46.48㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2023.02 | 43.38㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.09 | 41.28㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 39.70㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 39.36㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 181,000,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 4건 | 182,500,000원 |
가장 유의미한 직접 비교 대상은 2023.02의 동일 전용면적 43.38㎡·동일 5층 거래가 180,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 부담 역시 집행비용 추정분을 제외하면 약 180,000,000원 수준입니다. 결국 최저매각가만 보면 감정가의 4.04%이지만, 인수액을 합친 실질취득비용으로 보면 과거 동일 면적 거래가와 사실상 비슷합니다.
과거 최근 12개월 집계 평균인 182,500,000원과 비교해도 실질취득 원금 180,000,000원의 차이는 2,500,000원에 불과합니다. 세금·등기비용·명도비용·미납 관리비 등 부대비용을 고려하면 뚜렷한 가격 우위라고 보기 어렵습니다. 최신 확인 거래 185,000,000원과의 차이도 현재 시세 검증 없이 투자수익으로 간주해서는 안 됩니다.
예상 인수액: 173,465,116원
매각대금 + 인수액: 180,527,116원
집행비용 추정 영향을 제외한 취득부담: 약 180,000,000원
과거 실거래 평균: 182,500,000원
최신 확인 거래: 185,000,000원
낙찰가가 내려가면 임차인 배당이 줄고 인수액이 늘어납니다. 따라서 유찰이 반복돼도 매수인의 경제적 부담은 임차보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,062,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 527,116원 |
| 1. 임차인 김태윤 (우선변제) | 180,000,000원 | 6,534,884원 |
| 2. 김태영 근저당권 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | — | 173,465,116원 |
매각대금 7,062,000원 중 집행비용 추정 527,116원, 임차인 배당 6,534,884원으로 전액 배분됩니다. 김태영 근저당권은 예상배당 0원이며, 임차보증금 미배당 173,465,116원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 인수 예상 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 7,062,000원 | 173,465,116원 | 180,527,116원 |
| 10회 유찰 시 | 4,943,400원 | 175,545,581원 | 180,488,981원 |
| 11회 유찰 시 | 3,460,380원 | 177,001,907원 | 180,462,287원 |
현재 최저매각가는 7,062,000원이고, 추가 유찰을 가정하면 4,943,400원과 3,460,380원까지 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 임차인의 보증금은 180,000,000원으로 고정돼 있습니다. 매각대금이 줄면 배당액도 감소하면서 인수액이 늘어나는 관계이므로, 집행비용 추정에 따른 작은 차이를 제외하면 실질취득 총액은 계속 1.8억원 안팎에 머무릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 독정역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕의 5층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비되어 있으며, 해당 호실에는 확장형 발코니와 복층(다락층)이 소재합니다.
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 29세대 규모로 대단지 아파트와는 환금성 및 거래시장 구조가 다르므로 별도의 보수적 가격 검증이 필요합니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 북서측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다. 토지면적은 751.9㎡, 공시지가는 1,238,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 성장관리권역 등 관련 제한사항이 있으며, 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다. 복층과 확장형 발코니의 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 확인되는 실거래가 2022~2023년 거래에 집중돼 있어 현시점 가격 검증에 한계가 있습니다. 선순위 임차보증금 인수형이라는 권리구조도 일반적인 매매보다 매수 판단을 어렵게 만드는 요인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 금액으로 계산. 입찰가 7,062,000원뿐 아니라 인수 예상액 173,465,116원을 함께 고려해야 합니다. 매각대금과 인수액 합계는 180,527,116원으로 추정되며, 이는 관련 집행비용 추정이 포함된 수치입니다.
- 임차인 대항력 유지 여부. 2023.03.02 전입과 2023.02.28 점유개시, 2024.05.24 임차권등기의 연속성과 효력을 전입세대열람 및 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 문구 원본 확인. 매각물건명세서의 을구 6번 임차권등기 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 직접 대조해야 합니다.
- 배당액 확정. 집행비용 527,116원 및 임차인 배당액 6,534,884원은 추정치입니다. 당해세와 법정 우선권 등이 반영되면 인수잔액이 변동될 수 있습니다.
- 현재 시세 재검증. 마지막 확인 거래가 2023.03이므로 2026년 매각기일에 가까운 거래 및 인근 유사 다세대 매물의 실제 거래가능가격을 확인해야 합니다.
- 복층·다락층 실사. 확장형 발코니와 다락층의 구조, 누수, 단열, 실제 사용범위 등을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 조건. 보증금 반환의무를 인수하는 경우 임차인과의 반환·인도 관계가 일반적인 소유자 점유 물건보다 복잡할 수 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비, 취득세, 등기비용, 수리비, 보증금 반환시점까지 필요한 자금조달비용을 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 10회·11회 유찰 시나리오에서도 매각대금과 인수액 합계는 약 1.8억원으로 유지됩니다. 유찰만 기다리는 전략으로는 실질적인 할인효과를 얻기 어렵습니다.
맺으며 — “706만원에 낙찰받아도 706만원짜리 집은 아니다”
이 물건은 낙찰가와 실제 취득비용이 전혀 다른 전형적인 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 최저매각가는 7,062,000원이지만, 예상 인수액은 173,465,116원입니다. 실질취득 부담은 사실상 보증금 180,000,000원 수준이며, 과거 동일 전용면적·동일 층 거래가도 180,000,000원이었습니다.
게다가 2026년 현재 시장가격을 뒷받침할 만한 최근 거래가 확인되지 않았고, 29세대 규모 다세대주택이라는 환금성 부담과 9회 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다. 다음 회차에 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 커지므로, 전체 부담은 크게 바뀌지 않습니다.
결론은 신중한 접근, 원칙적으로 입찰 보류입니다. 보증금 인수 부담을 제거할 수 있는 법적으로 유효한 별도 사정이나 현재 시세 대비 충분한 경제적 이익이 검증되지 않는 한, 겉으로 보이는 초저가만 믿고 응찰할 이유가 약합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 일이 아니라, 보증금 1.8억원의 승계위험을 정확히 이해하고 그 전체 금액으로 수익성을 계산하는 것입니다.
