인천지방법원 2024타경547753. 인천 서구 당하동 ‘그린피아’ 1동 5층 502호, 전용 43.38㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 2016년 1월 사용승인된 29세대 규모이고, 감정평가상 확장형 발코니와 복층(다락층)이 소재합니다. 현재 소유자는 황진숙으로, 2023년 3월 21일 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 180,000,000원입니다.
이 사건의 승부처는 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 임차인 김태윤은 2023년 2월 6일 임대차계약, 2023년 2월 28일 점유개시, 2023년 3월 2일 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2023년 2월 20일입니다. 반면 이 사건의 말소기준권리인 김태영 근저당은 2023년 6월 14일 설정됐습니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정되며, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경547753 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청마로 66-7, 1동 5층 502호 (당하동,그린피아) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 43.38㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 건물 / 규모 | 그린피아 · 29세대 · 2016.01.26 준공 · 확장형 발코니 · 복층(다락층) |
| 소유자 | 황진숙 · 2023.03.21 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 10,088,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태영 / 56,767,123원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
핵심 선후관계는 명확합니다. 김태윤의 전입일 2023.03.02가 김태영 근저당 설정일 2023.06.14보다 앞섭니다. 이후 2024년 5월 24일 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐고, 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 2024년 7월 25일 임의경매가 개시됐으며, 2025년 10월 10일 부천시 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 제5층 제502호 43.38㎡ 전부 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2023.03.02 2023.02.20 | 2024.05.24 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김태윤은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 중복 합산 문제는 없지만, 오히려 이 한 명의 선순위 보증금 자체가 감정가 175,000,000원보다 큰 180,000,000원이라는 점이 핵심입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받더라도, 배당되지 못한 잔액은 대항력에 따라 매수인 부담으로 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
그린피아의 제공된 실거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 181,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근12개월 평균 182,500,000원(4건)과 최신 거래 185,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 지표상 최근 구간은 이전 구간보다 4.3% 높게 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 46.48㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2023.02 | 43.38㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.09 | 41.28㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 39.70㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 39.36㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 182,500,000원 |
현재 회차의 실질취득액은 180,581,584원입니다. 이는 최근12개월 평균 182,500,000원의 98.9%, 최신 거래 185,000,000원의 97.6%입니다. 최근12개월 평균과의 차이는 불과 1,918,416원입니다. 따라서 표면 최저가 10,088,000원이 전체 평균의 5.6% 수준이라는 숫자를 근거로 ‘시세보다 매우 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 인수금을 합친 순간 실질가격은 시세에 거의 붙습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 581,584원 |
| 1. 임차인 김태윤 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 9,506,416원 |
| 2. 근저당 · 김태영 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 신청채권자의 근저당은 배당 0원이고, 임차인 보증금 미배당 170,493,584원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수는 올라간다
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 10,088,000원 | 170,493,584원 | 180,581,584원 |
| 9회 유찰 시 | 7,061,600원 | 173,465,509원 | 180,527,109원 |
| 10회 유찰 시 | 4,943,120원 | 175,545,856원 | 180,488,976원 |
숫자가 이 사건의 구조를 그대로 보여줍니다. 최저가가 10,088,000원에서 7,061,600원, 다시 4,943,120원으로 떨어져도 인수액이 170,493,584원에서 173,465,509원, 175,545,856원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 180,581,584원 → 180,527,109원 → 180,488,976원으로 거의 움직이지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 실질취득 고정형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 전용 43.38㎡의 5층 502호입니다. 확장형 발코니와 복층(다락층)이 소재합니다.
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남측 인근. 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철2호선 독정역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 부지는 북서측 약 6미터 내외 도로에 접하며, 토지면적 751.9㎡·공시지가 1,238,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·상대보호구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 지표. 그린피아는 29세대 규모이며, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.7회, 낙찰률은 0.0%입니다. 본건은 현재 8회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 상한 설정. 현재 기준 10,088,000원에 낙찰돼도 총 부담은 인수 포함 180,581,584원입니다. 가격 비교의 출발점을 반드시 이 금액으로 잡아야 합니다.
- 임차인 잔액 인수 재확인. 김태윤 보증금 180,000,000원 중 현재 예상배당 9,506,416원, 미배당 170,493,584원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 9회 유찰 시 실질취득 180,527,109원, 10회 유찰 시 180,488,976원으로 낙찰가 하락폭만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 배당표 원본 확인. 현재 예상배당은 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 조건이 있으므로 실제 배당 결과에 따라 인수 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 복층·확장 부분 확인. 감정평가와 매각물건명세서에 확장형 발코니와 복층(다락층)이 명시돼 있으므로 현황과 공부, 사용 상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기와 현황조사 자료를 기준으로 실제 점유·인도 상태와 명도 절차를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 기준 혼동 금지. 전체 평균 181,000,000원보다 최근12개월 평균 182,500,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선 비교하되, 실거래 표본의 최신 거래월이 2023.03이라는 점도 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “10,088,000원에 사는 경매”가 아니다
이 물건은 감정가 175,000,000원이 8회 유찰돼 최저가 10,088,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 5.76%에 불과합니다. 하지만 대항력 있는 김태윤의 보증금 180,000,000원이 먼저 서 있기 때문에, 현재 회차에서는 배당받지 못하는 170,493,584원이 매수인에게 넘어옵니다. 실제 경제적 부담은 180,581,584원으로 되돌아갑니다.
최근12개월 평균 182,500,000원과 비교하면 실질취득은 98.9%, 최신 거래 185,000,000원과 비교하면 97.6%입니다. 시세보다 압도적으로 싸다고 부를 수 있는 간격이 아닙니다. 더구나 9회·10회까지 유찰돼도 인수액이 늘면서 실질취득은 계속 180,000,000원대에 머뭅니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 총비용은 거의 낮아지지 않는 구조. 이 사건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘얼마를 함께 인수하느냐’입니다.
