인천지방법원 2024타경547753. 당하동 그린피아 1동 5층 502호, 전용 43.38㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 175,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 20,589,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금 잔액이 실제 매입비를 결정합니다.
임차인 김태윤은 말소기준권리인 2023.06.14. 김태영 근저당보다 앞선 2023.02.28. 점유개시, 2023.03.02. 주민등록을 갖췄고 보증금은 180,000,000원입니다. 배당요구와 확정일자도 확인됩니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 19,818,398원만 배당받고, 나머지 160,181,602원은 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경547753 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청마로 66-7, 1동 5층 502호 (당하동, 그린피아) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 43.38㎡ · 5층 건물 중 5층 · 확장형 발코니·복층(다락층) |
| 소유자 | 황진숙 (2023.03.21. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 20,589,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 11.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태영 / 56,767,123원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.14. 근저당권 · 김태영 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 규모 / 준공 | 그린피아 29세대 · 2016.01.26. |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
2016년에 설정됐던 우리은행 근저당 132,000,000원과 효성캐피탈 근저당 90,000,000원은 모두 2019.02.08. 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류 역시 2018.11.22. 해제돼 현존 인수권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2023.06.14. 설정된 김태영 근저당이며, 이후 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 을구 6번 주택임차권입니다. 임차권등기는 말소기준보다 늦은 2024.05.24. 접수됐지만, 임차인의 점유개시와 주민등록은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체는 매각으로 지워져도, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 제5층 제502호 43.38㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.02. / 2023.02.20. 점유개시 2023.02.28. | 180,000,000원 | 요구 완료 2024.05.24. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 실제 임차인 |
| 회차 | 예상 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 20,589,000원 | 160,181,602원 | 180,770,602원 |
| 7회 유찰 시 | 14,412,300원 | 166,247,121원 | 180,659,421원 |
| 8회 유찰 시 | 10,088,610원 | 170,492,985원 | 180,581,595원 |
낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 함께 줄어 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 회차가 더 내려가도 총비용은 보증금 180,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 180,770,602원으로 봐야 한다
그린피아의 실거래 표본은 5건이며, 대상 전용 43.38㎡와 인접 면적 거래가 포함돼 있습니다. 전체 평균은 181,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 182,500,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 46.48㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2023.02 | 43.38㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.09 | 41.28㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 39.70㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 39.36㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 181,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 182,500,000원 |
현재 회차 실질취득 180,770,602원은 최근 12개월 평균 182,500,000원의 99.1%, 최신 거래 185,000,000원의 97.7%입니다. 명목상 각각 1,729,398원과 4,229,398원 낮지만, 취득 부대비용·체납관리비·수선비를 고려하면 가격 안전마진이 거의 없는 수준입니다. 감정가 175,000,000원과 비교해도 실질취득은 오히려 감정가의 103.3%입니다.
최근 구간 거래가격은 이전 구간보다 4.3% 높았지만 최신 실거래가 2023.03.에 머물러 있어, 2026.07.08. 매각기일의 현재 시세로 그대로 단정하기 어렵습니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 11.3%라는 표면 수치는 임차보증금 인수를 제외한 값이므로 가격 메리트 근거가 될 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,602원 |
| 1. 임차인 김태윤 보증금 | 180,000,000원 | 19,818,398원 |
| 2. 근저당 · 김태영 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | - | 160,181,602원 |
2016년 우리은행·효성캐피탈 근저당은 2019.02.08. 말소돼 현존 배당채권이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등 선순위 배당항목이 추가되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어 실질취득이 더 높아질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 5층 건물의 5층 호실입니다. 확장형 발코니와 복층 다락층이 소재합니다.
- 입지. 백석초등학교 남측 인근으로 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 독정역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 건물로 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 부지는 북서측으로 폭 약 6미터 도로에 접하며, 평탄한 세장형 토지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·당하구획정리 지구단위계획구역·성장관리권역·상대보호구역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다. 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 확장형 발코니와 복층 다락층의 허가·면적 관계는 건축물대장과 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 29세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 5.3회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 소규모 다세대·최상층·복층 구조는 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총비용 계산. 현재 회차 기준 실질취득은 180,770,602원입니다. 입찰보증금과 잔금만을 전체 매입비로 오인하면 안 됩니다.
- 임차보증금 정산. 김태윤 보증금 180,000,000원의 실제 배당액과 미배당 잔액, 임차권등기 말소 조건을 배당표와 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 여부와 열쇠 인도 가능 시점, 보증금 반환과 인도 사이의 동시이행 문제를 확인하세요.
- 선순위 공과금. 당해세 등 우선 배당항목이 추가되면 임차인 미배당액과 매수인 부담이 증가할 수 있으므로 교부청구 내역과 배당요구 종기를 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 최신 실거래가 2023.03.이므로 2026년 매물 호가와 인근 유사 다세대의 최근 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 복층·발코니 확인. 확장형 발코니와 다락층의 실제 면적, 누수·단열·계단 상태, 건축물대장 일치 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 사용 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “2,058만원 낙찰”이 아니라 “1억8,077만원 취득”
이 사건의 최저매각가 20,589,000원은 실질적인 매입가격이 아닙니다. 대항력 임차인 김태윤의 보증금 180,000,000원 중 160,181,602원이 미배당으로 남아, 현재 회차 실질취득은 180,770,602원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 182,500,000원의 99.1%로 시세와 사실상 비슷하고, 감정가 175,000,000원보다도 높습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 반대로 늘어 총비용은 180,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 29세대 소규모 단지, 평균 5.3회 유찰, 매각률 0.0%, 오래된 실거래 표본까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 가격 메리트는 거의 없고, 권리·환금성 부담은 큽니다. 이 물건은 입찰가보다 임차보증금 정산 가능성과 현재 매매가를 먼저 확인해야 하는 대항력 인수형 경매입니다.