인천지방법원 2025타경34409. 부천시 오정구 원종동 대성쉐르빌 2층 204호입니다. 이번 경매는 일반적인 대출금 연체에 따른 담보권 실행과 다릅니다. 공동소유자 사이의 공유물분할을 위한 경매로, 공유자 노경실이 경매를 신청한 사건입니다.

현재 등기상 소유자는 노경실(38%), 유병건(31%), 유병수(31%)입니다. 과거 서울우유협동조합 명의의 채권최고액 931,200,000원 근저당권이 설정됐지만, 2015년 9월 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 말소기준은 2025년 9월 5일 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다.

권리 자체보다 주의할 부분은 물건의 실제 이용상태입니다. 건축물대장에는 사무소로 등재되어 있으나 주민 탐문조사에서는 주거용 이용으로 파악됐습니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 점유자나 명도 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 공유물분할 경매와 기존 근저당 말소

핵심은 과거 근저당권이 경매개시결정보다 먼저 설정됐다는 사실 자체가 아니라, 해당 근저당권이 이미 말소돼 있다는 점입니다. 서울우유협동조합의 채권최고액 931,200,000원은 과거 공동담보 근저당권의 채권최고액이며, 현재 매수인이 인수할 금액이나 이 사건의 배당대상 채권액으로 계산해서는 안 됩니다.

2025년 9월 5일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 말소기준에 해당합니다. 공유자 중 노경실이 경매를 신청했으며, 일반적인 채무불이행에 따른 채권회수 경매와는 성격이 다릅니다. 소유권은 매각을 통해 정리되며, 현재 확인되는 등기상 예상 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 37.9%라는 숫자만 믿으면 안 된다

현재 최저가 72,030,000원은 과거 실거래 평균 190,000,000원의 37.9%에 해당합니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 거래들은 본건과 전용면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점 또한 2021~2022년으로, 현재 시장가격을 확인할 수 있는 직접 비교 사례로 보기 어렵습니다.

과거 거래 평균은 190,000,000원이지만 비교 거래의 전용면적은 모두 34.51㎡입니다. 경매 대상은 49.64㎡이며 공부상 용도도 사무소입니다. 면적·용도·거래시점이 다른 가격을 단순 비교해 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.

대성쉐르빌은 14세대 규모이며 2015년 4월 준공됐습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 파악됩니다. 본건은 이미 2회 유찰된 상태지만, 이러한 통계만으로 추가 유찰이나 적정 낙찰가격을 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 72,030,000원 가정)

공유물분할을 위한 경매이므로 일반적인 근저당권 실행 경매와 달리, 확인되는 채권배당액보다는 집행비용 공제 후 소유자에게 교부되는 잔여대금이 중심입니다. 아래 표는 제공된 추정 배당액을 기준으로 합니다.

집행비용 추정액 1,696,540원을 공제한 잔여액은 70,333,460원입니다. 이는 공유 소유자에게 교부될 총액으로, 특정 공유자에게 전액 귀속된다는 뜻은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 교부금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 실질 취득 부담

현재 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔으며, 추가 유찰 시의 계산상 금액은 다음과 같습니다. 현재 등기상 예상 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 실제 점유·임대관계가 확인되기 전에는 모든 비용과 인수위험이 확정됐다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 원종동 나들이고개교차로 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 서해선 원종역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물 중 2층 204호입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·원종역세권 지구단위계획구역입니다. 과밀억제권역 및 항공표면 관련 제한도 확인됩니다.
• 토지. 토지면적 376.2㎡, 공시지가 2,269,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 공부상 사무소이나 실제로는 주거용 이용이 탐문됐습니다. 이 차이는 경매 참여 시 별도 확인이 필요한 사항입니다.
• 환금성. 14세대 소규모 건물이며, 확인된 과거 거래는 본건과 면적이 다릅니다. 일반적인 주거용 공동주택과 동일한 매매·임대 수요를 전제하지 않고 실수요를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 기준 14,406,000원을 준비해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 집합건축물대장에는 사무소로 기재돼 있습니다. 실제 주거 이용 가능 여부와 적법성을 별도로 검토하세요.
• 내부 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 구조와 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 점유 및 임대관계. 신고된 임차인은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·점유원인 등을 확인하고 명도 가능성을 검토하세요.
• 공유물분할 경매. 일반 채권회수 경매와 성격이 다릅니다. 매각물건명세서와 경매기록을 확인하고 공유자 관계 및 매각범위를 대조하세요.
• 실거래 재확인. 제시된 거래는 34.51㎡의 2021~2022년 자료입니다. 대상 물건 49.64㎡의 현재 가격을 직접 판단할 자료를 추가로 확인하세요.
• 관리비·비용. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담, 실제 인도 및 사용에 필요한 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장 및 감정평가서를 확인하고 매각조건 변경 여부도 점검하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 사무소의 실제 가치를 먼저 확인할 것”

이 물건은 등기상 권리구조가 비교적 단순합니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 공유물분할을 위한 경매로 진행되며 현재 확인되는 예상 인수액은 0원입니다. 감정가 147,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 72,030,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.

그러나 저렴해 보이는 최저가와 실제 가격 메리트는 별개입니다. 공부상 사무소와 탐문상 주거 이용의 차이가 있고, 임대관계 및 내부 현황도 확인되지 않았습니다. 과거 실거래는 대상과 면적이 일치하지 않아 현재 시세를 뒷받침하기 어렵습니다. 14세대 규모의 근린시설이라는 특성까지 고려하면, 명목상 할인율만으로 접근하기에는 검증할 부분이 남아 있습니다.

결론은 등기상 인수 부담은 낮지만 가격의 적정성은 아직 판단 유보입니다. 실제 용도·점유·현재 시세와 환금성을 먼저 확인하고, 특별매각조건인 보증금 20%까지 반영해 입찰 여부를 검토하는 것이 이 사건의 핵심입니다.