인천지방법원 2024타경548459. 부평구 일신동 썬리치빌 102동 2층 201호, 전유면적 47.543㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 문병웅으로 2019.12.12 매매를 원인으로 2019.12.27 소유권을 이전받았고, 거래가액은 200,000,000원이었습니다. 현재 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2022.12.29입니다. 이날 국 명의 압류가 등기되어 분석상 말소기준권리가 되고, 임차인 오수민의 전입·점유개시일인 2021.10.20은 그보다 앞섭니다.
따라서 오수민 임차인은 단순히 후순위 임차권등기만 보고 소멸한다고 볼 수 없습니다. 보증금 210,000,000원, 확정일자 2021.10.12, 전입·점유개시 2021.10.20으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 실제 배당계산상 현재 최저가 145,600,000원에서는 집행비용 2,838,400원을 제외한 142,761,600원만 배당되고, 룰상 부족분은 67,238,400원입니다.
다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 오수민 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 즉 배당표의 67,238,400원은 확약이 없다고 가정했을 때의 룰상 인수액이고, 본건의 실질취득 판단에는 더하지 않습니다. 이 확약은 오수민 임차인에 한정되며, 본 사건 자료상 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경548459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 일신로7번길 12, 102동 2층 201호 (일신동, 썬리치빌) |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 전유면적 47.543㎡ · 제102동 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 문병웅 · 2019.12.27 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,965,949원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심
분석상 말소기준권리는 2022.12.29 국 압류입니다. 그런데 오수민 임차인의 전입·점유개시는 2021.10.20으로 이보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2023.11.23 주택임차권등기가 등재됐고, 2024.07.25 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오수민 | 2층 201호 47.543㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 210,000,000원 | 전입 2021.10.20 확정 2021.10.12 배당요구 2023.11.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 오수민은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금 합산 문제는 없습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력도 인정되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 76.6%지만 직접 비교에는 한계
가격 판단은 최근 거래를 우선합니다. 확인되는 최근 거래는 2025.02, 57.42㎡, 2층, 190,000,000원 1건이며 최근 12개월 평균도 190,000,000원입니다. 현재 최저가 145,600,000원은 이 금액의 76.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 57.42㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
다만 본건 전유면적은 47.543㎡이고 거래사례는 57.42㎡로 면적이 다릅니다. 따라서 “최근 거래의 76.6%”라는 수치는 참고할 만하지만, 동일 면적 실거래에 의한 정밀한 시세 할인율로 단정해서는 안 됩니다. 감정가 208,000,000원보다 낮고 최근 거래 190,000,000원보다도 낮다는 가격 위치는 확인되지만, 표본은 1건뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 1. 임차인 오수민 보증금 | 210,000,000원 | 142,761,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,965,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 오수민 보증금의 부족분은 67,238,400원으로 산출됩니다. 그러나 본건은 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 금액은 룰상 산출되는 미배당액일 뿐 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총취득부담이 보증금 규모에 가까워지는 대항력 인수형 구조였습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 싸져도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 · 70% | 145,600,000원 | 67,238,400원 | 실질 인수 0원 |
| 6회 유찰 시 · 56% | 116,480,000원 | 95,950,720원 | 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 · 44.8% | 93,184,000원 | 118,893,312원 | 실질 인수 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없으면 최저가가 낮아질수록 대항력 임차인의 미배당액이 커져 매수인의 부담으로 이동합니다. 즉 대항력 인수형에서는 단순히 “유찰돼서 싸졌다”고 말할 수 없습니다. 반대로 본건처럼 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 각 회차의 낙찰가 수준으로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 일신동 소재 일신동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 제102동 5층 건물 내 제2층 제201호이며, 개별 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 비행안전제3구역(헬기), 상대보호구역 등이 확인되며 공시지가는 1,910,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 썬리치빌은 20세대, 2019.06.24 준공입니다. 확인되는 최근 거래가 1건뿐이고 본건과 면적도 달라 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본건의 결론을 바꾸는 가장 중요한 문서입니다. 확약 대상이 오수민 임차권 전부인지, 매각 후 말소 절차와 조건을 원문에서 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 전입 2021.10.20은 말소기준권리 2022.12.29보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수가 발생하는 구조입니다.
- 시세 과신 금지. 최근 거래 190,000,000원은 57.42㎡이고 본건은 47.543㎡입니다. 76.6%라는 비율은 참고값이지 동일면적 시세의 확정 할인율이 아닙니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 물건과 썬리치빌 경매 통계 모두 5회 수준의 유찰이 나타납니다. 반복 유찰 배경을 권리·현황·환금성 관점에서 함께 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중이며, 등기사항전부증명서에도 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약이다
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 208,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 145,600,000원까지 내려왔고, 확인되는 최근 거래 190,000,000원 대비 76.6%입니다. 하지만 권리구조를 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있습니다.
따라서 말소동의 확약이 없었다면 “70%까지 떨어진 저가 물건”이 아니라, 유찰될수록 미배당 보증금 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 판단되므로, 현재 실질취득은 145,600,000원 수준으로 볼 수 있습니다.
결론은 “확약 확인을 전제로 권리 위험은 크게 낮아졌고, 가격은 최근 거래보다 낮다”입니다. 다만 최근 거래 표본이 1건뿐이고 면적도 다르며, 이미 5회 유찰된 다세대라는 점을 고려하면 가격 할인율만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 말소동의 확약의 효력 확인과 제한적인 시세표본을 어떻게 보수적으로 해석하느냐입니다.
