인천지방법원 2025타경34502. 부천시 오정구 고강동 아뜰리에 비동 204호, 전용 30.66㎡ 다세대주택입니다. 감정가 157,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 37,696,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 결정적인 것은 감정가나 유찰률이 아니라 매각으로 소멸하지 않는 임차인의 보증금입니다.

현재 등기부에는 김정원의 주택임차권등기가 존재합니다. 전입일과 확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시되어 있습니다. 별도로 길주명 역시 경매개시결정 이전에 전입한 임차인으로 확인됩니다. 따라서 이 물건은 최저가 37,696,000원만으로 취득비용을 판단해서는 안 되는 대항력 인수형 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2025.09.16 강제경매개시결정입니다. 과거 죽변수산업협동조합의 근저당권은 이미 등기부에서 말소되어 이번 매수인이 별도로 인수하는 근저당권이 아닙니다. 이전 임차인 정창운의 주택임차권도 2022.09.07 말소되어 현재 인수액 산정에서 제외합니다.

반면 김정원의 주택임차권은 2024.10.18 등기되어 경매개시결정보다 앞섭니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.09.05, 전입·점유개시일은 2022.10.07입니다. 대항력과 우선변제권을 갖추었으며, 배당에서 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수위험을 합산해야 한다

실제 임차인은 김정원·길주명 2명입니다. 과거 등기된 정창운의 주택임차권은 이미 말소된 이력이므로 현재 임차인의 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

③ 실거래 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상

아뜰리에B동 동일 면적 30.66㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 거래금액은 161,000,000원과 165,000,000원이며, 평균은 163,000,000원입니다. 다만 표본이 적고 거래 시점도 2025년이므로, 매각기일에 가까운 최신 시세를 추가 확인할 필요가 있습니다.

현재 최저가 37,696,000원은 비교 거래 평균의 약 23.1%입니다. 그러나 이 수치에는 낙찰자가 부담해야 하는 임차보증금이 포함되지 않았습니다. 권리 인수액을 반영하면 가격 판단은 완전히 달라집니다.

현재 회차에서 예상 실질취득금액은 거래 평균보다 12,078,528원 높습니다. 최신 확인 거래인 161,000,000원보다도 높습니다. 취득세·등기비용·명도비 등 추가비용을 고려하기 전부터 이미 비교 시세를 초과하므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,696,000원 가정)

예상배당은 제시된 최저매각가를 기준으로 한 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 배당 절차에 따라 변동될 수 있습니다.

현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 김정원에 대한 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 187,875,840원에 대한 예상배당은 0원이며, 김정원의 미회수 보증금과 길주명의 보증금을 합산한 매수인 인수 추정액은 137,382,528원입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 이 사건의 구조가 더욱 분명해집니다. 매각가가 내려갈수록 김정원에게 배당할 수 있는 금액이 줄어들고, 그만큼 매수인이 부담할 보증금 잔액이 늘어납니다.

현재 최저가 37,696,000원에서 추가 유찰로 최저가가 18,471,040원까지 내려가는 시나리오에서도, 실질취득 추정액은 174,732,479원입니다. 매각가가 크게 낮아져도 인수액이 반대로 증가하기 때문에 총취득부담은 크게 달라지지 않습니다.

또한 어느 시나리오에서도 한국주택금융공사의 예상배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 신청채권자의 배당 여부와 매수인이 부담하는 임차보증금 문제는 구분해서 보아야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 고강동 수주중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 상가점포가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물의 2층 204호입니다. 외벽은 외장벽돌 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 건물 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 항공표면(진입표면구역), 소음대책지역 나지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,939,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 건축물대장상 위반건축물 사항과 공부상 특이사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 아뜰리에B동은 14세대 규모입니다. 비교 가능한 동일 면적 거래는 2건으로 표본이 제한적입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.1회, 제시된 매각률은 8.33%로 나타납니다. 매도 가능성과 실제 거래가격은 별도로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김정원 임차권 원본 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 존속 여부, 전입·점유 및 확정일자, 배당요구와 예상 미배당액을 최종 대조해야 합니다.
• 길주명 보증금 별도 검토. 보증금 1,000,000원과 월세 600,000원, 실제 점유관계 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다. 김정원에 대한 권리분석만으로 이 임차인의 인수 위험이 사라지지는 않습니다.
• 실질취득금액 산정. 현재 최저가 37,696,000원과 예상 인수액 137,382,528원을 함께 고려해야 합니다. 입찰가가 달라지면 배당액과 인수액도 다시 산정해야 합니다.
• 시세 재확인. 확인된 동일 면적 실거래는 2025년 거래 2건입니다. 2026.10.13 매각기일 전까지 추가 거래나 현재 매물가격, 실제 매도 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 내부 및 명도 확인. 내부 미확인 물건이므로 시설 상태와 수리비, 실제 점유자 및 인도 절차를 조사해야 합니다. 임차권등기와 현재 실제 점유관계를 동일하게 가정해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번에 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등록의 현재 효력, 임대의무 및 매각 후 처리 관계를 관련 원본과 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 관련 사항을 점검하고 예상배당표와 실제 부담액의 차이를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 3,769만원이 아니라 실질취득 약 1.75억을 보라”

이 사건의 핵심은 네 차례 유찰로 내려간 최저매각가가 아닙니다. 매각 후에도 낙찰자에게 남는 임차보증금입니다. 김정원의 보증금 173,000,000원은 일부만 배당될 것으로 추정되며, 별도 임차인 길주명의 보증금 1,000,000원에 대한 인수 위험도 남아 있습니다.

현재 최저가 기준 매수인 인수액은 137,382,528원, 실질취득 추정액은 175,078,528원입니다. 이는 동일 면적 거래 평균 163,000,000원과 최신 확인 거래 161,000,000원을 모두 웃돌며, 추가 유찰 시나리오에서도 총취득부담은 크게 달라지지 않습니다.

여기에 14세대 규모의 제한적인 거래 표본, 단지 평균 5.1회 유찰, 낮은 매각률, 내부 미확인에 따른 추가비용 가능성까지 고려해야 합니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 인수 구조를 해소하거나 실질취득금액 자체를 낮출 근거가 확인되지 않는 한, 최저가의 할인율만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어려운 물건입니다. 입찰 판단의 기준은 최저가가 아니라, 낙찰 후 실제로 부담할 총액이어야 합니다.