인천지방법원 2025타경34502. 부천시 오정구 고강동 아뜰리에 비동 204호, 전용 30.66㎡ 다세대주택입니다. 이 물건은 감정가 157,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 53,851,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 김정원은 전입 2022.10.07, 확정일자 2022.09.05, 보증금 173,000,000원의 임차권자로서 현재 말소기준인 2025.09.16 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당으로 보증금을 모두 받지 못하면 그 부족액을 매수인이 인수합니다.
여기에 길주명도 2025.02.27 전입, 보증금 1,000,000원·월차임 600,000원으로 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 우선변제권은 없어 보증금 1,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 이 경매의 핵심은 ‘최저가 5,385만원’이 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 총 취득부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 357-22 아뜰리에 비동 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 30.66㎡ · 지상5층 건물 내 2층 204호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 53,851,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 187,875,840원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에는 2018.10.24 죽변수산업협동조합 근저당권 2,210,000,000원이 있었지만 2019.04.15 말소됐습니다. 2022.08.11 정창운의 보증금 165,000,000원 주택임차권도 2022.09.07 말소됐습니다. 현재 문제되는 권리는 2024.10.18 등기된 김정원의 주택임차권입니다. 보증금은 173,000,000원이며, 전입일 2022.10.07과 확정일자 2022.09.05가 2025.09.16 강제경매개시결정보다 앞서 배당 후 미변제 보증금이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 월차임 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김정원 대항력 있음 우선변제 | 2022.10.07 / 2022.09.05 | 173,000,000원 | - | 건물 전부 · 임차권등기 · 배당요구 |
| 길주명 대항력 있음 | 2025.02.27 / - | 1,000,000원 | 600,000원 | 우선변제권 없음 · 보증금 매수인 인수 |
김정원은 배당요구를 했지만 낙찰가가 보증금보다 훨씬 낮아 전액 변제가 불가능합니다. 배당요구를 했다는 사실이 인수위험을 없애는 것이 아니라, 배당받지 못한 잔액이 그대로 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
아뜰리에B동 동일면적 30.66㎡의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025.05의 161,000,000원, 다른 거래는 2025.01의 165,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 163,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 30.66㎡ | 4 | 161,000,000원 |
| 2025.01 | 30.66㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 평균 | 30.66㎡ | 2건 | 163,000,000원 |
표면 최저가는 최근 시세 평균의 33.0%에 불과하지만 그 수치는 이 물건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 현재 회차의 실질취득은 175,369,318원으로 최근 12개월 평균 163,000,000원의 약 107.6%입니다. 최신 거래 161,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “감정가 34%까지 떨어졌으니 싸다”는 해석은 틀립니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,851,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,369,318원 |
| 1. 임차인 김정원 보증금 | 173,000,000원 | 52,481,682원 |
| 인수 · 김정원 미배당 | 120,518,318원 | 매수인 인수 |
| 인수 · 길주명 보증금 | 1,000,000원 | 매수인 인수 |
| 2. 한국주택금융공사 | 187,875,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 후 잔액이 김정원에게 배당되고, 한국주택금융공사의 청구액 187,875,840원은 배당되지 않습니다. 김정원 미배당액 120,518,318원과 길주명 보증금 1,000,000원은 매수인 인수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 고강동 수주중학교 동측 인근으로 공동주택과 상가점포가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 2층 204호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 나지구, 항공표면, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,939,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 확인하지 못해 건축물대장 현황도면·외관·주변탐문 등을 참작해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 53,851,000원만 보면 시세의 33%지만, 인수액을 포함한 현재 실질취득은 175,369,318원입니다.
- 김정원 미배당액 확인. 현재 회차 예상 미배당 120,518,318원은 매수인 인수 구조입니다.
- 길주명 보증금 확인. 대항력 있는 보증금 1,000,000원도 별도로 매수인 인수됩니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회 유찰 시 실질취득 175,078,523원, 5회 유찰 시 174,874,966원으로 총부담은 거의 그대로입니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 물건의 숫자 중 가장 위험한 것은 53,851,000원이라는 최저가입니다. 감정가 157,000,000원에서 3회 유찰돼 34% 수준까지 내려왔지만, 김정원의 대항력 있는 보증금과 길주명의 보증금이 낙찰가 하락분을 대부분 인수액으로 되돌립니다. 현재 회차 실질취득은 175,369,318원으로 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 163,000,000원을 웃돌고, 4회·5회 유찰 시에도 약 1.75억원에서 거의 움직이지 않습니다. 게다가 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.1회, 매각률은 8.33%입니다. 표면 최저가는 크게 할인됐지만, 실질취득 기준 가격 메리트는 없습니다.
