인천지방법원 2025타경34584. 부천시 원미구 원미동 ‘드림휴’ 가동 2층 201호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 2회 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 경매개시결정보다 먼저 설정된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다.
한국토지주택공사의 임차보증금은 240,000,000원이고, 전입일은 2021.12.07, 확정일자는 2021.10.12, 임차권등기는 2023.12.27입니다. 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정일 2025.09.25보다 모두 앞서 있으므로, 매각대금으로 받지 못한 보증금은 매수인에게 인수됩니다.
다만 한국토지주택공사는 실제 거주 임차인이 아니라 전창용의 보증금을 대위·승계한 보증기관입니다. 따라서 전창용과 한국토지주택공사의 보증금을 각각 더하면 안 되며, 이 사건의 실제 임차인은 전창용 1명으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 162-62 드림휴 가동 2층 201호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 조종로 75-16 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 소유자 | 지유리 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 108,780,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 271,818,082원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 규모 / 준공 | 드림휴 11세대 · 2019.01.23 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
이 사건은 근저당권이 아니라 2025.09.25 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있습니다. 그보다 앞선 2023.12.27 한국토지주택공사 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않으며, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 남습니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 전입·등기 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전창용 실제 임차인 | 전입 2024.05.10 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 한국토지주택공사가 보증금 대위·승계 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 주민등록 2021.12.07 임차권등기 2023.12.27 | 240,000,000원 2021.10.12 | 선순위 | 배당요구 | 133,542,920원 인수 |
③ 유찰돼도 실질취득은 약 2.4억에 머문다
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액은 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아질 뿐, 최저가와 인수액을 더한 실질취득액은 보증금 240,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 108,780,000원 | 133,542,920원 | 242,322,920원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 76,146,000원 | 165,624,628원 | 241,770,628원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 53,302,200원 | 188,057,240원 | 241,359,440원 |
현재 회차 실질취득액 242,322,920원은 감정가 222,000,000원보다 20,322,920원 높습니다. 3회 또는 4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득액은 각각 241,770,628원, 241,359,440원으로 유지됩니다. 유찰만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,322,920원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 240,000,000원 | 106,457,080원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 271,818,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사의 보증금 부족분 133,542,920원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 271,818,082원은 현재 회차에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)이며, 단지명은 드림휴입니다.
- 규모. 총 11세대의 소규모 다세대주택으로 2019.01.23 준공됐습니다. 소규모 물건은 입찰 전 실제 거래성과 환금성을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 토지. 대지 344㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 지역·지구. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·도심 공공주택 복합지구·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,150,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 이력. 현재 2회 유찰됐고, 드림휴 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 최저가가 아니라 최저가와 인수액을 합친 242,322,920원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 한국토지주택공사의 임차권등기, 배당요구, 임차보증금 240,000,000원과 매수인 인수 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 전창용은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 별도 보증금을 추가 합산할 근거는 없지만 직접 계약관계와 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 전창용 보증금의 대위·승계자이므로 임차인 수와 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 241,770,628원·241,359,440원으로 감정가보다 높습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.23 민간임대주택등기 이력이 있으므로 매각에 따른 처리와 임대의무 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유자, 인도 절차, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “2.42억 실질취득”을 봐야 한다
표면상으로는 감정가 222,000,000원짜리 다세대주택이 2회 유찰돼 108,780,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 선순위 임차보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 커 현재 회차에서 133,542,920원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득액은 242,322,920원으로 감정가보다 높습니다.
낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 총액은 약 240,000,000원 부근에서 유지됩니다. 실제 임차인은 전창용 1명이고 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고자이므로 중복 합산은 하지 않지만, 전창용의 직접 보증금·확정일자 정보가 미상이라는 확인 부담도 남습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 권리 확인 부담도 있는 물건. 이 사건은 유찰 횟수나 최저가 할인율이 아니라 선순위 보증금 인수액을 중심으로 판단해야 합니다.
